土地廠房買賣

筆者自2003年到大陸發展，見證了大陸經濟的崛起，也見識了台商早期大量在大陸設廠的榮景。但歷經20多年的經濟發展，當大陸人口紅利不再，加上紅色供應鏈的崛起，早已不復當年遍地錢淹脚目的情景，也造成近幾年台商陸續處置土地廠房的退場風潮。 如何安全退場？ 但如何安全退場？土地廠房的處置利益及風險都需同時考量。通常一般人的想法是出售土地廠房，獲利了結後將公司清算。但若直接以這種不動產方式交易，土地增值稅(30%~60%)、交易增值稅、企業所得稅及最後的股利分配所得稅，會將出售獲利吃掉一大半。 股權交易方式 最近幾年筆者協助台商客戶最好的交易方式乃是採取股權交易方式。大部分台商都是以境外公司持有大陸公司股權，僅涉及10%的股權交易所得稅及萬分之五的印花稅。 但股權交易流程相對不動產交易要複雜很多。從意向書的交涉、買家對標的股權的盡職調查、早期累積下來的帳務問題需進行清理、稅務完稅及備案，以及資金安全監管及資金對境外進行匯出，以上種種都需要專業人士協助。凱博在11月中將舉辦「大陸土地廠房出售實戰經驗分享」的線上研討會，進行實例分享。 等待拆遷不確定性高 而有部分台商認為，等待政府拆遷也是選項。政府拆遷雖可免土地增值稅及交易增值稅，但仍需課徵企業所得稅及股利分配所得稅，合計稅率也高達 32.5%。此外，政府拆遷時點極不確定,，而明年台灣CFC即將上路，境外公司利潤將被納入個人海外所得課稅，倒不如積極尋找有意向的買家，儘早出售大陸公司股權，進行獲利了結。 【作者林順興是凱博聯合會計師事務所區域總監。聯絡電話+866-2-2772-3111分機133李小姐】 ※凱博聯合會計師事務所將於2022年11月17日舉辦網路研討會「大陸土地廠房出售實戰經驗分享」   (報名敬請點擊以下圖片連結或掃描QRcode)   本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！  近期節目列表   EP.175-台商處置大陸廠地 有眉角 EP.174-“支持符合條件的外企在A股上市” 並致敬第50家台資控股公司A股IPO成功！ EP.173-大陸房產買賣系列(四)：「住房不炒」的限購限售，對台外籍的買賣影響有哪些？ EP.172-大陸房產買賣系列（三）：委託書的委託範圍有哪些細節呢？ EP.171-大陸房產買賣系列（二）：委託書的個人資料有哪些細節呢？ EP.170-2022年小微企業所得稅優惠來襲，至少節稅人民幣62.5萬元！ EP.169-企業落實ESG 掌握三關鍵 EP.168-大陸房產買賣系列（一）：如何在台或海外，辦理委託書呢？ EP.167-台商個人間接轉讓大陸公司股權的稅務討論 EP.166-營利事業適用CFC，需避免的誤區(下篇) EP.165-員工股權激勵 四大關鍵問題 EP.164-台商赴日投資　注意五件事 EP.163-營利事業適用CFC，需避免的誤區 (上篇) EP.162-台灣虛擬貨幣交易合規化？業者該如何因應 EP.161-解析溫室氣體盤查步驟 EP.160-太陽能電廠併購 注意事項 EP.159-台灣產創條例修正 […]

台商處置大陸廠地 有眉角

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撰文 / 凱博 黃惠婷會計師   近幾年接獲不少台商客戶委託出售大陸公司股權或者土地廠房的案件，其中大家比較常諮詢的問題和大家分享一下。     問題一：買方希望直接購買大陸公司的土地廠房，稅費各自承擔，是否可以接受？ 凱博觀點：直接處份大陸公司土地廠房可能會涉及5％～9％增值稅、30％～60％土地增值稅、0.05%印花稅、25％企業所得稅及10％盈餘匯出所得稅等各項稅負，金額影響非常巨大，一定要先試算稅額影響數才能做決定。   問題二：在境外以間接轉讓股權方式來轉讓大陸公司的股權是否不涉及大陸的股權轉讓所得稅？ 凱博觀點：依大陸相關函文規定，非居民企業通過實施不具有合理商業目的的安排，間接轉讓中國居民企業股權等財產，規避企業所得稅納稅義務的，應按照企業所得稅法第四十七條的規定，重新定性該間接轉讓交易，確認為直接轉讓中國居民企業股權等財產。所以通過境外交易間接轉讓大陸公司股權還是要申報及繳納股權轉讓所得稅。   問題三：以股權轉讓方式實際轉讓大陸公司土地廠房，是否會被認定是轉讓土地廠房而仍需繳納土地增值稅等高額稅負？   凱博觀點：以股權轉讓方式實際轉讓土地廠房，實務上有聽過少數案例因為以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，且股權轉讓金額等同於房地產的評估值，當地稅局認為應按土地增值稅的規定徵稅。較大部份案例還是可以股權轉讓來課徴稅負，惟建議股權轉讓協議中除了土地廠房外，要附帶轉讓經營權且買家最好也是做工廠生產運營盡量不去改變目標公司的經營型態，以最大程度避免被認定為轉讓土地廠房實質課稅的風險。   問題四：大陸公司係由境外股東持有，轉讓股權給境內個人或公司時，可以依股權轉讓辦理進度分批對外支付款項給境外股東嗎？ 凱博觀點：因為大陸有外匯管制，股權交易買方若為大陸境內個人或公司，依辦理流程需等目標公司股權轉讓變更工商、稅務、外匯等程序都辦理完成才能由買方名義辦理對外支付，所以為保障賣方權益一般會要求開設共管帳戶確保買方資金到位，變更程序完成後可以配合辦理對外支付。 問題五：目標公司股權移轉辦理外資轉內資工商變更程序後，若買方不配合從共管帳戶支付款項至境外，或者因為買方的問題共管帳戶被凍結了，如何保障賣方權益？ 凱博觀點：這種情況發生的機率極低，只要賣方不交割廠房或相關印鑑、證照，買方無法投入使用，加以資金又在共管帳戶中無法由買方自由運用，對買方來説相應的成本也是很高的。另外一般在協議中也會載明買方延遲付款的罰則及對賣方造成損失的賠償，若萬一真有這類情形發生，可以走訴訟程序爭取權益。   問題六：股權轉讓前帳上有較多未分配利潤對股權交易會有什麼影響？ 凱博觀點：目標公司帳上的未分配利潤會使目標公司估值增加而增加股權轉讓交易價格及相應的所得稅，轉讓後買方再進行利潤分配，又需課一次盈餘分配的稅造成重覆課稅。所以建議在股權交易之前先將目標公司的未分配利潤進行分配可以先拿回一部份款項，後續交易時又可以降低交易價格及重覆課稅問題。   問題七：股權轉讓一定要進行帳務清理嗎？ 凱博觀點：股權轉讓是否要進行帳務清理可以和買方進行溝通，一般買方會要求除了要轉讓的土地廠房及留存給買方使用的固定資產外，其他資產負債要全數清理。最後除了要轉讓的土地廠房及固定資產外可能還會有銀行存款，可以加在股權轉讓價款中，請買方一併支付。   問題八：股權轉讓協議中可以約定100％轉讓但分階段辦理工商變更登記，例如第一次先轉讓50％股權，二年後再轉讓50％股權嗎？ 凱博觀點：股權轉讓框架協議中可以約定100％轉讓分階段辦理工商變更登記，但以實務上股權變更的工商登記流程來看，分階段每次辦理時都視為一次獨立的轉讓，送件時要有分別的股權移轉協議，資產評估報告要依每次轉讓的時點分開做，整個變更及收付款流程都要分開做一遍。 問題九：因目標公司欲轉讓股權而解除員工的勞動合同，資遣費如何計算？ 凱博觀點：應與員工協商一致解除勞動合同，按員工在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標準支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算;不滿六個月的，支付半個月工資的經濟補償。其中月工資是指員工在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。除經濟補償外可再加一個月工資的代通知金。若無法協商一致的話，最高可能需按每滿一年支付二個月工資的標準支付。   問題十：可能造成股權轉讓或出售土地廠房交易無法完成或有重大阻礙的原因有那些？ 凱博觀點：可能造成交易無法完成的原因包含（1）目標公司當地政府不同意轉讓或要收取高額的補償金；（2）目標公司的排水許可／排污許可等各項證照過期申請不易；（3）目標公司先前從事高污染行業，土壤水質檢測不合規；（4）目標公司帳務、稅務不規範可能造成報表不可信賴或有重大稅務風険；（5）目標公司有重大訴訟或者勞資糾紛；（6）目標公司廠房存在重大安全隱患等。 大陸在股權轉讓及出售土地廠房交易方面，從涉稅計算、交易合約、流程、付款的溝通，辦理工商、稅務及銀行外匯的專業細節，或是公司帳務的整理、稅務規劃等，都有許多要注意的地方，有相關需求的台商應提前規劃，聘請有經驗的專業顧問團隊來協助，確保資金安全及交易順利完成。       […]

大陸出售土地廠房實務常見問題探討

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撰文 / 凱博 梁祥賢總監   人民銀行貨幣政策委員會2021年第四季度（總第95次）例會於12月24日在北京召開。與三季度例會對房地產方面所提內容相比，該段文字為：「維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環」，新增了「更好滿足購房者合理住房需求」的表述，政策暖風吹起。   2021年初，大陸房管部門的調控政策（道德勸說）在深圳、上海等一線都市仍未刹住炒房趨熱景象，故由人行出手從「限貸」下手，如人行上海於7月末在滬與銀行召開會議，除將首套房貸利率從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%外，並按「三價從低」要求銀行審核房貸，也就是購房者申請貸款時，將從合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款額度審批標準，進而導致貸款額度下調、購房者需要提高自備款。「限貸」這招釜底抽薪、讓調控政策立刻發揮效應，至此二手房從房源價格到貸款額度審批形成新的體系。   正因大陸「住房不炒」的底線，配套了調控房貸與「限購」「限售」等政策，所以二手房的買賣交易在經過2021年下半年的「停貸」考驗後，進入了低谷休整階段；但因疫情而有二年沒有往返兩岸的年長台商們，就考慮「真的」退休或是在台時間待久一點，以便減少檢疫隔離時間及在台使用臺灣的健康保險等，所以就陸續出售大陸的住房，或是考慮贈與轉移給子女。   由於大陸二手房的「補丁」政策出台，使得原本三個月可以走完的售房或贈與程序，可能要拖到半年或更久。目前常見的情況有： 1.買家的銀行核貸時間拉長及成數降低，導致買家要提高自備款； 2.買家的銀行放貸時間推後，導致賣家可收到買家銀行款項的時間跟著推後，則可辦理售房款的匯出手續與時間也都拖後了； 3.買家的「限購」問題，導致要先賣掉名下舊的/小的住房，空出「購房額度」之後，才能再登記新的購房到名下，導致雙方處於「斡旋階段」或是「定金階段」，而要間隔半年後才簽署買賣合同，遞交買賣相關文件給房產中心受理、房產審稅及變更登記，中間的變數增多，雙方的困擾加大； 4.年長台商們要將房產贈與子女，因「贈與」也要比照「限購」條件，子女需要有購房資格才能「被贈與」登記房產； 5.處分房產的所得，年長台商多是要走售房款匯出，而大陸的二手房交易習慣是「稅費由買家負擔」，就導致售房後的買家認為稅費是他交的，而不提供給賣家；而在缺少完稅證明、存量房交易稅費申報表等憑證下，要辦理稅局的對外支付備案表及銀行的購匯匯出，就會遇到障礙而無法執行。 6.售房款可以匯出了，那麼匯回台灣地區要申報處分大陸地區的財產所得，匯到其他國家或地區也可能要做相應的申報，如何安排才是對自己與家族是較好的方案呢？因為對外支付備案表，是要載明匯出地及匯出時間的。   諸如上述的情況，導致年長台商們在處分大陸房產時，需要預留較多的時間進行相關作業程序，而遇到農曆過年或是臺灣健檢/健保醫療等，就需要以授權委託書形式，委託在大陸的親友或第三人，代為辦理以上事宜。再加上上述的第5、6點情況，有些受託親友就不願也不熟悉相關流程，而無力協辦售房委託的事宜！   建議年長台商們可帶著台灣身份證及台胞證、大陸房產證、受託方台胞證影本，向台灣公證機關（法院或民間公證人）辦理授權委託書，明確委託的事項等，委託給專業第三人；再將台灣公證之正本快遞到大陸給受託人，同時將副本若干交海基會轉寄大陸省級公證協會。這樣委託人就不需要跑海基會、海協會等單位，即可委託在大陸的受託人，到大陸省級公證協會覆核領出公認證檔，用於大陸售房環節的事項辦理，而不至於錯失售房的時機，或遺漏稅費憑證而無法辦理匯出手續。   根據國家稅務總局、國家外匯管理局的《關於服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題的公告》，規範了對外支付的管理，只要文件齊備、於法有據，完全可合法匯出售房款，若是要「到手價」的售房款「全款」匯出，那麼在交易條件上就要斡旋為「稅費各付」，將民間習慣的「買方承擔」稅費、倒推算為「含稅價」才行，否則售房購匯金額需扣減賣方名義的稅金。 至於大陸銀行只是代外匯管理部門做審核及放行手續，具體的購匯匯出要求、須按各銀行的法規遵循作業來提供，且要留意自己的銀行帳戶是否因台胞證有效期過期而被凍結，如已接近台胞證有效期，還需先行更新台胞證以免影響後續的相關售房環節辦理；而售房款項如匯入台灣銀行帳戶，就有台灣銀行的匯入款通報與稅務風險，以上部分尚需台商們留意！     本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！   近期節目列表 EP.123-大陸央行貨幣政策吹暖風 台商大陸售房要抓緊 EP.122-台商大陸上市 台股「加A」成主角 EP.121-留意大陸股權轉讓流程 EP.120-通知：2022年度大陸個人所得稅專項附加扣除信息開始填報 EP.119-不動產該如何移轉給子女？(上篇) EP.118-我該選擇哪一種型態來設立台灣公司？(下篇) EP.117-我該選擇哪一種型態來設立台灣公司？(上篇) […]

大陸央行貨幣政策吹暖風 台商大陸售房要抓緊

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在大陸轉讓土地廠房常見的實務操作方式有二種，一是大陸公司直接出售土地廠房，二是股東以轉讓股權方式轉讓大陸公司股權。前者程序簡單、收款單純但會涉及增值稅、土地增值稅、印花税、所得稅..等各項稅負金額影響較大。而股權轉讓交易的流程雖然較為䌓瑣，但只涉及股權轉讓所得稅和印花稅，稅負相對少很多，所以大部份交易還是會選擇以股權轉讓方式來操作。   大陸公司股權轉讓若涉及外資轉內資，因為大陸有外匯管制，股款要對境外支付控管比較嚴格，一般外資轉內資股權交易流程如下： 1.簽署意向書，收取意向金 2.買方進行法律及財務盡調 3.簽署正式股權轉讓合同 4.開設共管帳戶，收取股權轉讓款 5.目標公司進行資產評估、工商變更、完稅、銀行及外匯信息變更、買方辦理對外支付備案等 6.辦理交割手續，款項由共管帳戶支付給賣方 7.保證期限後收取尾款   其中共管帳戶係以買方名義開立，買賣雙方都留有印鑑管控，因為大陸有外匯管制，需等目標公司股權轉讓變更的工商、稅務、外匯等程序都辦理完成後，價款才能以買方名義支付至境外給賣方，所以為保障賣方權益一般會要求開設共管帳戶確保買方資金到位可以對外支付。另外在交割前通常需要清理目標公司的帳務、合同及勞動關係，這些項目有可能會涉及稅務及訴訟風險無法在短期內完成，為免影響股權出售時程，平時就要做好規範及清理。   大陸在股權轉讓及出售土地廠房交易方面，從涉稅計算、合約、付款、辦理工商、稅務及銀行外匯的細節，或是帳務整理、稅務規劃等，都有許多要注意的地方，有相關需求的台商應提前規劃，聘請有經驗的專業顧問團隊來協助確保資金安全及交易順利完成。   【作者黃惠婷是凱博聯合會計師事務所會計師，聯絡電話+866-2-27723111分機133李小姐】     本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！   近期節目列表 EP.121-留意大陸股權轉讓流程 EP.120-通知：2022年度大陸個人所得稅專項附加扣除信息開始填報 EP.119-不動產該如何移轉給子女？(上篇) EP.118-我該選擇哪一種型態來設立台灣公司？(下篇) EP.117-我該選擇哪一種型態來設立台灣公司？(上篇) EP.116-把握大陸個所稅一次性獎金申報優惠之最後機會 (下篇) EP.115-留意大陸財稅管控新措施 EP.114-把握大陸個所稅一次性獎金申報優惠之最後機會 (上篇) EP.113-北京證券交易所風光登場 聚焦服務創新型中小企業 EP.112-直播引流銷售的大陸稅務問題 EP.111-台灣民法成年年齡下修至18歲，相關稅負影響你知道嗎？ EP.110-家族憲章怎麼寫？ EP.109-大陸催生北京證券交易所 瞄準產業隱形冠軍 EP.108-大陸台商面對《房地產稅》時代來臨的調整！–以上海2011年《房產稅》試點的經驗來分享！ […]

留意大陸股權轉讓流程

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隨著大陸經濟發展，住房及商業等土地規劃需求增加，再加上為提升土地使用效率、增加稅收貢獻並完成十四五規劃之碳中和、碳達峰目標、扶植高產值低耗能企業發展，導致大陸各地經營了二、三十年擁有土地廠房的傳統型生產企業面臨即將或已被通知廠房拆遷的情況日趨頻繁。台商們在大陸辛苦打拼了大半輩子，受到近年疫情干擾或各項成本飛漲影響，工廠獲利降低甚至虧損，因此萌生退場或轉換跑道想法的台商若能受惠大陸拆遷補償政策拿到一筆不錯的「退休金」或「新事業啓動金」，也算是因禍得福。 大陸的拆遷補償收入包含下列各項補償： 1.對被徵收資產價值的補償 2.因搬遷、安置而給予的補償 3.對停產停業形成的損失而給予的補償 4.資產搬遷過程中遭到毀損而取得的保險賠款 5.其他拆遷獎勵 各項補償金額主要是依據當地政府補償政策及評估機構評估價值來認定。在與政府商談的過程中，如何合法合規的增加補償的金額，存在一定的操作空間。 另外，補償收入扣除拆遷支出後的所得需列入當期課稅所得繳納25％的企業所得稅，稅後盈餘匯出給境外母公司又要再扣繳10％所得稅，所以若能申請適用大陸稅務總局公告2012年第40號文《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》，延長拆遷所得的清算年限，同時合理合法規劃增加拆遷支出及企業當期的營運支出等，就可大幅降低企業的所得稅負擔，增加實際到手的補償金額。 由於拆遷補償性質特殊且往往涉及的補償金額及稅負都很巨大，台商在獲知相關土地有被徵收的可能時，應儘速向專業機構咨詢，提前進行籌劃，以便得到最高的補償金額及最大的節稅效益。 【作者黃惠婷是凱博聯合會計師事務所會計師，聯絡電話+866-2-27723111分機133李小姐】 ※凱博聯合會計師事務所將於2021年10月中旬舉辦線上講座，歡迎報名參加。 本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！   近期節目列表 EP.104-大陸拆遷補償、節稅規劃解析 EP.103-大陸限電措施 牽動台商企業布局 EP.102-本所申請所得稅法第25條第1項規定，外國技術服務費有效稅率由20%降低至3%，獲核准案例分享 EP.101-越南投資系列：越南設立貿易公司或代表處不可不知的五件事 EP.100-境外公司必須提交財務報表，你準備好了嗎？ EP.99-大陸三舊改造 台商兩個注意 EP.98-美國稅務系列：美籍個人收到海外贈與需要繳美國稅嗎？ EP.97-數位轉型補助 你申請了嗎？ EP.96-三階段判別個人持有境外公司是否落入CFC (下篇) EP.95-受疫情影響企業可免2021年度台灣營所稅暫繳 EP.94-三階段判別個人持有境外公司是否落入CFC (上篇) EP.93-赴日投資 善用地方補貼政策 EP.92-美國稅務系列：美國個人之境外所得申報 EP.91-赴美投資 您必須掌握的稅務知識 EP.90-台灣私募股權基金新規上路 EP.89-台灣CFC即將上路？你準備好了嗎？ EP.88-疫情帶來遠距管理新風潮 […]

大陸拆遷補償、節稅規劃解析

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隨著大陸經濟快速發展，許多城市的舊城區已不能適應當前城市發展需求。因此，在大陸法律及政策允許的範圍內，對舊城區進行改造。台商在大陸多年，也面臨類似問題，以下就其涉稅政策進行解說。   三舊改造涉稅政策   大陸舊改以往基本上都是以政府為主導進行土地房屋徵收拆遷，由於被徵收方的產權是屬於被政府徵收（收回），根據相關法規，這部分的增值稅及土地增值稅是可以免稅的，另外企業只要符合政策性搬遷規定情形，則可以遞延至完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行稅務匯總清算，個人則可以免個人所得稅。   廣東省特有政策 另外，廣東省也針對舊改出台其特有的「三舊」改造政策，三舊指的是「舊城鎮、舊廠房、舊村莊」改造。在其頒布的三舊改造稅收指引中歸納了兩大類九大模式，除了政府主導外，也加入了市場方主導模式，希望加速城市更新。   其中的單一主體歸宗改造模式就是藉由政府力量回收註銷所有宗地，再將所有土地以協議出讓方式登記在該企業名下，並由企業開發商與原權屬人簽訂搬遷補償協議、進行改造。   另外，企業收購改造模式，則是由企業收購改造地塊周邊的房地產權並辦理轉移登記後進行改造，若取得政府「三舊」改造的相關批覆文件，也能享受土地增值稅免稅。但增值稅部分因屬收購行為則不能豁免。企業在面臨城市舊改議題時，應謹慎評估其適用模式及稅務政策，以免錯估稅務的負擔。   相較於參與三舊改造動輒需要三、五年以上，部分台商選擇在舊改前將企業以股權交易方式出售，稅負相對較低且變現時效也比較快。不管是舊改拆遷或是股權交易出售，皆需要有相關專業的財稅規劃，建議尋求專家的協助。   【作者林順興是凱博聯合會計師事務所區域總監，聯絡電話+866-2-27723111分機133李小姐】   本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！   近期節目列表   EP.99-大陸三舊改造 台商兩個注意 EP.98-美國稅務系列：美籍個人收到海外贈與需要繳美國稅嗎？ EP.97-數位轉型補助 你申請了嗎？ EP.96-三階段判別個人持有境外公司是否落入CFC (下篇) EP.95-受疫情影響企業可免2021年度台灣營所稅暫繳 EP.94-三階段判別個人持有境外公司是否落入CFC (上篇) EP.93-赴日投資 善用地方補貼政策 EP.92-美國稅務系列：美國個人之境外所得申報 EP.91-赴美投資 您必須掌握的稅務知識 EP.90-台灣私募股權基金新規上路 EP.89-台灣CFC即將上路？你準備好了嗎？ EP.88-疫情帶來遠距管理新風潮 […]

大陸三舊改造 台商兩個注意

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撰文/凱博 梁祥賢上市項目總監   疫情襲擾已超過一年，過往正常的差旅與兩岸生活模式幾乎被打斷了！許多台灣客戶因防疫考量不再跨境差旅，且兩岸往來都至少要檢疫隔離14天，亦不願經受此不便，故就在台長住下來，迄今未歸大陸！   在此背景下，遂有不少客戶諮詢其大陸房產的委託出售，以及所得款項的匯出、兩岸稅負等事宜。而大陸房產交易環節繁多，台灣人未親至大陸的情況下，房屋出售的交易流程要怎麼辦理呢？ 首先，委託方帶著臺灣身份證及臺胞證、大陸房產證、受託方臺胞證影本，向臺灣公證機關（法院或民間公證人）辦理授權委託書，明確委託的事項等。臺灣公證人不會協助擬稿，要委託人自己決定委託內容（公證人可能說有公版，其實是沒有的，就是自己要確認好，寫錯了或是少委託了，概不負責）。   再者，委託人應告知公證人此份公證文件的使用大陸省市，公證機關（法院或民間公證人）會將公證書正本交與委託人，同時將副本若干交海基會轉寄大陸省級公證協會。（所以，委託人不需要跑海基會、海協會等單位）。 最後，在查詢大陸省級公證協會收到後，受託人（我方）持公證書正本至大陸各個省級公證協會辦理。（留意辦公時間）大陸公證協會核對公證書正本與海基會寄送大陸的公證書副本一致後，出具核對一致的證明。未經大陸省級公證協會核對的公證書將不被採用。 至於授權委託書的內容，主要是載明擬出售房屋的地址及委託買賣相關事宜，凡受託人在委託許可權內代理委託人就房地產所實施的法律行為及所造成的法律後果，委託人均予以承認。而所委託的事項有：代為簽訂定金協定、房地產買賣合同、房地產買賣合同解除協議、辦理網上合同備案解除手續、代為辦理有關合同公證，領取公證書、支付買賣過程中應付之相關稅費、代為辦理審稅手續、簽署相關稅收承諾檔、代為向房地產登記部門、有關部門及稅務機關調取相關材料、憑證、單據、代為辦理交房（包括維修基金、電話、有線電視、水、電、煤氣、寬頻等過戶、銷戶手續）、代為向銀行、外匯管理局、稅務局等部門辦理上述房地產出售所得價款的購匯、結匯、換匯等手續、代為辦理其他相關手續(包括辦理房地產權證密碼桂失、補辦手續)、代為辦理上述房地產出售過程中的其他相關事宜，若受託人在依指示履行上述委託事宜產生糾紛的，則受託人有權代表委託人進行協商、和解、訴訟、仲裁、強制執行等。 而根據國家稅務總局、國家外匯管理局的《關於服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題的公告》，規範了對外支付的管理，於法有據、完全可合法匯出。   以「上海出售房地產所得匯出」為例，要將：上海市房地產買賣合同（涉外合同上海已不需公證）、房屋權屬轉讓的證明（產權資訊登記表）、完稅證明檔（房屋買賣發票等）備齊，在上海各區房產交易中心稅務辦公室，向管理人員告知來意，申請者要填寫：服務貿易等項目對外支付稅務備案表、個人所得稅基礎信息表B表，待輸入「金稅三期系統」留檔、再列印後交申請人簽字，即可由該部門立刻蓋上「稅收業務專用章」，完成對外支付稅務備案手續。   售房款項完成上述手續後，需要再經銀行購匯匯出，而銀行只是代外匯管理部門做審核及放行手續，具體的購匯匯出要求需按各銀行的法規遵循作業來提供。此外，售房款項如匯入台灣銀行帳戶，就有台灣銀行的匯入款通報與稅務風險，以上部分尚需委託人留意！ 本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！   近期節目列表 EP.80-受限疫情 台灣人如何以委託書授權處理大陸售房及匯出 EP.79-越南投資系列-投資越南如何決定投資架構！ EP.78-台灣工業區更新立體化發展方案的應用 EP.77-在日台商如何取得補助？ EP.76-美國稅務系列：如何進行FBAR申報？ EP.75-美國稅務系列：如何進行FATCA申報？‬ EP.74-小微企業喜迎所得稅減按2.5%徵收，個體戶同沐雨露‪！‬ EP.73-台商匯出大陸資金 有眉角 EP.72-大陸個稅申報小撇步-疫情導致待滿183天轉為居民身份 可以申請退稅！ EP.71-大陸個稅申報小撇步-疫情導致未待滿183天轉為非居民身份 要如何自行納稅申報？ EP.70-大陸個稅申報小撇步-善用捐贈 合法降低個人所得稅 EP.69-實價課稅下的不動產規劃 EP.68-大陸註冊資本與盈餘分配注意事項 EP.67-從案例中認識移轉訂價 EP.66-台商常見的帳務稅務風險‬‬ […]

受限疫情 台灣人如何以委託書授權處理大陸售房及匯出

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由於中國大陸嚴格外匯管制，一般人普遍認為要將人民幣資金匯出境外非常困難，尤其像以股權方式交易土地廠房這種鉅額交易，會主觀認為大陸外匯管理局一定限制重重而卻步，往往就喪失一些與有資金實力的大陸買家交易的機會，或是改採一些不合規的方式進行土地廠房交易，造成交易風險。   其實大陸法令已日趨完備，只要前期做好相關籌劃，資金匯出並不是問題。   大陸外管局已將外匯審核權限下放給銀行，被轉讓公司在股東變更為大陸購買方後，即可透過銀行申請變更業務登記憑證(FDI境內機構轉股外轉中)。   另根據國稅總局及外管局2013年第40號公告關於服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題的公告第一條第三項，境內機構和個人向境外單筆支付等值5萬美元以上的股權轉讓所得，應向所在地主管國稅機關進行稅務備案。   實務上，目前只要股權受讓方有進行稅務備案，銀行即可根據備案金額將交易價金合法匯出。 上述外資轉內資的股權交易還存在一個要注意的重點，就是在匯出前對交易資金的保障，我們強烈建議客戶應該採用共管帳戶。   由於涉及到將資金轉入境外帳戶，也需要多與銀行溝通。 大陸資金匯出除了上述的股權交易外，其他如個人出售房屋所得及薪資收入、企業對境外費用支付等，只要符合2013年第40號公告的項目皆可適用。 去年以來的疫情讓許多台商滯留台灣，間接促使他們更積極的出售大陸土地廠房，或處理如股權代持等歷史遺留問題。大陸的資金匯出操作相對複雜，且資金匯出後的規劃，比如匯出路徑、匯至台灣或境外的涉稅考量、及是否應該開立個人海外帳戶等都涉及許多專業知識，建議台商朋友尋求專業的諮詢及服務。   【作者林順興是凱博聯合會計師事務所區域總監，聯絡電話+866-2-2772-3111分機133李小姐】   本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！   近期節目列表   EP.73-台商匯出大陸資金 有眉角 EP.72-大陸個稅申報小撇步-疫情導致待滿183天轉為居民身份 可以申請退稅！ EP.71-大陸個稅申報小撇步-疫情導致未待滿183天轉為非居民身份 要如何自行納稅申報？ EP.70-大陸個稅申報小撇步-善用捐贈 合法降低個人所得稅 EP.69-實價課稅下的不動產規劃 EP.68-大陸註冊資本與盈餘分配注意事項 EP.67-從案例中認識移轉訂價 EP.66-台商常見的帳務稅務風險‬‬ EP.65-善用大陸有限合夥，達到留才與激‪勵‬‬ EP.64-不可錯過！2020年度台灣營所稅申報 租稅優惠措施一‪覽‬ EP.63-善用大陸盈餘再投資暫免稅政策 EP.62-持有日本不動產 聰明報稅 […]

台商匯出大陸資金 有眉角

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大陸所得可合法匯出 九〇年代起、第二波老台商順著浦東開發開放的浪潮，從深圳東莞赴上海昆山投資與工作，其所得包括薪資，股權轉讓、出售房產等，隨著屆齡退休而有匯出之需求。但因不瞭解「對外支付」政策，加上坊間口耳相傳的「人民幣出境難」等偏差誤解，造成符合條件可備案匯出所得者，反而採用其他高風險途徑！根據國家稅務總局、國家外匯管理局的《關於服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題的公告》，規範了對外支付的管理，於法有據、完全可合法匯出。   出售房產所得匯出程序 以「上海出售房地產所得匯出」為例，要將：上海市房地產買賣合同（涉外合同已不需公證、目前不查問購房資金來源）、房屋權屬轉讓的證明（產權信息登記表）、完稅證明文件（房屋買賣發票等）備齊，在上海各區房產交易中心稅務辦公室，向管理人員告知來意，申請者要填寫：服務貿易等項目對外支付稅務備案表、個人所得稅基礎信息表B表，待輸入「金稅三期系統」留檔、再列印後交申請人簽字，即可由該部門立刻蓋上「稅收業務專用章」，完成對外支付稅務備案手續，就可到銀行申請購匯匯出了！   留意相關稅負 但要注意，台灣個人出售大陸房產屬大陸地區來源所得，並非海外所得可享免稅額，故應以房產出售價款扣除成本及必要費用後之所得，於處分日所屬年度（或更正申報）併入綜合所得總額課徵所得稅。 如未能提出成本及必要費用證明文件者，得依出售房地交易價款之所得率12%計算所得額。亦即，在台灣應繳納的所得稅為出售大陸房地交易價款*4.8% (交易價款*12%(不動產交易所得率)*40%(台灣綜合所得稅累進稅率上限))。   因此，了解稅務備案、依法完成申報，就能「開大門、走大路」的匯回所得喔！ 【作者梁祥賢是凱博聯合會計師事務所上市項目總監，於2001年定居上海，推動公司治理與帳務合規，以便邁向資本市場或家族傳承，聯絡電話+866-2-2772-3111分機133李小姐】 本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！  近期節目列表 EP.47-境外公司系列：境外地區經濟實質法上路實施進程 EP.46-出售大陸房產所得 走大路匯回 EP.45-境外公司系列：你的境外公司有遵守當地公司法嗎？ EP.44-銀行認定的「貿易洗錢」及「稅務洗錢」態樣 EP.43-我該設立公益信託進行節稅規劃嗎？ EP.42-我該設立基金會進行節稅規劃嗎？ EP.41-出售陸無國土證土地 有眉角 EP.40-越南投資系列：申請營運前增值稅退稅注意事項 EP.39-宸展光電獲A股上市審核通過，帶給台企的「樹大分枝」啟示！ EP.38-紓困3.0來了 薪資及營運資金補貼說明 EP.37-善用大陸企業分立 節省稅負 EP.36-把握稅務規劃黃金期 EP.35-陸資投資台灣新規定 審查更加嚴格 EP.34-產創研發抵減範圍再延伸 EP.33-台灣疫情紓困3.0- -薪資及營運資金補貼搶先看 EP.32-大陸土地廠房交易你不可不知的五件事 EP.31-留意開曼私募基金財報新規 EP.30-越南投資系列：越南公司資本到位注意事項 […]

出售大陸房產所得 走大路匯回

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中國大陸土地是屬於國有的，沒有土地所有權，只有土地使用權。而土地使用權依性質可分為國有土地使用權及農村集體土地使用權；國有土地使用權又可分為劃撥土地及出讓土地，真正可以進行土地自由轉讓的就只有出讓性質的國有土地使用權。 早期到大陸的台商，因為對大陸土地政策不瞭解，加上地方為能加速招商引資，提供的地塊許多都是屬於當地村委的集體土地用地，在集體土地用地無法直接轉讓的情況下，台商為能儘速投產，只能變相的以50年的長期租賃方式與村委簽訂土地使用合同。而取得這種沒有國土證的土地，在其上所興建的廠房也無法取得房產證。 這類的歷史遺留問題，長期而言對企業都是不可預測的風險，例如合同到期被村委回收、土地廠房被徵收的權益可能無法保障、另外大陸《合同法》第214條也規定「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效」。 但是否因此無國土證的土地就沒有出售價值？其實並不然。事實上，凱博團隊已經協助許多台商出售他們沒有國土證的土地，收購對象往往都是有地緣關係的大陸人士或企業。收購的方式，一般是採用股權轉讓，如此可以不用牽涉重新簽訂土地使用合同，可避免不必要的問題，同時出售土地的價款也可名正言順的匯出境外。當然價格上會按低於當地有國土證的地塊，不過還是會有一定的行情。 專業團隊近幾年在大陸台商土地廠房採用股權交易方面已累積大量經驗且建立當地合作資源協助客戶尋找買方，如果台商有大陸土地買賣問題，可找相關專家尋求解決方案。     【作者林順興是凱博聯合會計師事務所區域總監，聯絡電話+866-2-2772-3111分機133李小姐】   本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！ 近期節目列表 EP.41-出售陸無國土證土地 有眉角 EP.40-越南投資系列：申請營運前增值稅退稅注意事項 EP.39-宸展光電獲A股上市審核通過，帶給台企的「樹大分枝」啟示！ EP.38-紓困3.0來了 薪資及營運資金補貼說明 EP.37-善用大陸企業分立 節省稅負  EP.36-把握稅務規劃黃金期 EP.35-陸資投資台灣新規 審查更加嚴格 EP.34-產創研發抵減範圍再延伸 EP.33-台灣疫情紓困3.0- -薪資及營運資金補貼搶先看  EP.32-大陸土地廠房交易你不可不知的五件事 EP.31-留意開曼私募基金財報新規 EP.30-越南投資系列：越南公司資本到位注意事項 EP.29-台商A股上市新途徑  大陸證券市場推動註冊制 EP.28-「境外資金匯回管理運用及課稅條例」首年匯回優惠稅率倒數計時 EP.27-大陸台商不可不知的大額現金管理風險 EP.26-證券交易所得稅 捲土重來？ EP.25-台商大陸廠房 以租待售 EP.24-越南投資系列：越南租稅優惠 EP.23-大陸外債管理政策近期變革 EP.22-大陸近期税務優惠政策匯整 […]

出售陸無國土證土地 有眉角

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撰文 / 凱博 林順興深圳區域總監   我是在2003年被當時任職的公司-正崴精密派駐至大陸工廠工作，記得當年來的時候剛好是SARS疫情期間，在疫情過後迎來的是一波波的台商投資熱潮。時空變換，今年我們面對的是新冠肺炎疫情，台商面臨著更艱困的挑戰，在留與不留間做抉擇。   其實早在兩三年前，已有許多台商，因為環保監管趨嚴，人工成本不斷升高，中美貿易戰以及二代無意接班等等因素，加上紅色供應鏈的崛起，競爭優勢不再。台商面臨這樣的衝擊，部分會選擇營運轉型，把現有的土地廠房進行處理後，在其他領域尋求新的發展商機；而無力承受的，則陸續退場撤離大陸或遷至東南亞地區。但由於大陸有很重的土地增值稅，在退場的過程中，基於稅負考量，通過股權轉讓的方式轉讓土地廠房，為當前常見的稅收籌劃方式。   我就個人過去幾年來在凱博協助客戶處理此類型的股權轉讓過程中所面臨到的狀況，整理了以下幾個注意重點，供台商朋友們參考：   一. 大陸土地買賣與廠房交易重點一：物業產權的歸屬及性質 由於早期來的台商對於大陸土地政策的不瞭解，尤其在台商的聚集地華南地區，很多台商持有的土地是與村委簽訂的集體土地使用權，在法律上是無法轉讓的。或是部分台商取得的國土證是屬於劃撥用地，根據《城市房地產管理法》及《中華人民共和國土地管理法》辦法，劃撥性質的用地是無法進行轉讓的，必須經相關主管單位批准後再補繳一筆出讓金後，變成出讓用地始可進行轉讓。所以建議在處理土地廠房前，應先釐清所持有的國土證是否屬於出讓用地。另無國土證的用地蓋成廠房後也無法辦理房產證，在產權價值上又大打折扣。不過上述在物業產權文件上有瑕疵的土地廠房，雖無法直接出售，但其仍有價值，可以透過股權交易方式進行移轉。   二. 大陸土地買賣與廠房交易重點二：資金安全 對於股權轉讓方而言，順利收到轉讓交易價款是整個交易最重要的一部分，進行銀行資金監管是對轉讓方最有保障的方式。但監管條件的設置，需要滿足買賣雙方，如何設置公允合理的監管條件也是必須注意的重點。避免受讓方利用監管條文的漏洞，造成資金無法解付，甚至監管資金又被退回到受讓方，造成出讓方人財兩失，是最需要避免的情況。   三. 大陸土地買賣與廠房交易重點三：帳務清理及稅務清稅 由於公司經過長期的累積經營，難免會產生一些無法清理的會計科目餘額以及關務或外匯核銷問題。如何在股權轉讓前，以合法合規的方式將現有帳務、關務、外匯核銷清理乾淨，順利將公司帳務乾淨的移交給受讓方，亦是受讓方考慮的重點。一般受讓方在股權協議簽訂後亦會委託專業機構進行盡職調查，保障其權益。 另外因股東主體已完全變更，就稅務局而言會認定是經營者異動，會在做股東訊息變更時，要求公司進行清稅(針對歷年來的稅務清繳進行清查)，如稅務局認為有逃稅或漏稅嫌疑時，會要求公司提供補充資料或進行補繳稅款。一般清稅的重點會著重在印花稅及房產稅，如有關聯企業交易，也存在被要求評估其合理性的風險。 四. 大陸土地買賣與廠房交易重點四：相關涉及稅負 股權轉讓行為，一般涉及所得稅、印花稅。依照《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》規定，非居民企業從境內取得的所得，應當按照10%繳納企業所得稅，因此境外企業以股權轉讓交易所產生的利得，應課徵10%的所得稅；個人股東股權轉讓則適用《個人所得稅法》的財產轉讓所得，需課徵20%的財產交易所得稅。 另外如果透過間接轉讓股權的方式進行股權轉讓，依照國家稅務總局2015年第7號《關於非居民企業間接轉讓財產企業所得稅若干問題的公告》，視同直接轉讓股權，也需課徵10%的所得稅。 在印花稅部分，按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》買賣雙方皆需課徵轉讓合同價金的萬分之五。   五. 大陸土地買賣與廠房交易重點五：銀行外匯 如果股權受讓方是內資企業(個人)，股權轉讓方式屬於外資轉內資型態，涉及到受讓方需將轉讓股款匯出境外，作業程序上需先將被轉讓公司的外匯業務登記憑證變更為內資企業後，再向稅務局申請《扣繳企業所得稅合同備案》及《服務貿易等項目對外支付備案》，銀行審核相關材料後才會將交易款項匯出。因涉及到大陸的外匯監管政策，匯出相對嚴格，加上又有資金監管問題，選擇有相關外匯經驗的銀行，往往會使交易資金匯出更為順利。     以上是我最近幾年在大陸執行台商土地廠房交易案件所遇到的情況整理。希望借由我的經驗，協助台商在處理大陸土地廠房事宜時，能夠充分考慮到大陸相關法令法規，同時透過前期交易的規劃以及後期交易的執行，避免吃虧，少走冤枉路。若有任何問題，也歡迎隨時聯絡凱博團隊。             本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！ 近期節目列表 EP.32-大陸土地廠房交易你不可不知的五件事 […]

大陸土地買賣及廠房交易，你不可不知的五件事

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對許多台商老闆而言，2020年是驚心動魄的一年，從過年前持續關注疫情發展，到復工初期面對員工返工率低，以及地方高規格防疫措施導致成本大增，再接著面臨歐美防疫措施拖垮消費市場，致使下半年訂單能見度大幅下降。   許多台商在大陸的營運早已接近他們的損益兩平點，之所以還持續在大陸經營的原因在於，過去取得土地廠房及生產設備的資金早已投入，只要現金流量維持正數，台商還是願意保有大陸工廠的運作。   但現在受到疫情的衝擊，連現金流量都變成負數了，也就不得不考慮結束大陸工廠的營運了。 台商出售大陸土地廠房的意願逐漸升高，然而買方的意願呢？過去幾年一直扮演主要買方角色的大陸廠商們也同樣受到疫情影響，普遍呈現觀望態度；或就算願意出手，對於價格的看法也比過往保守許多。   為確保台商客戶能以理想的價格出售其大陸土地廠房，最近我們建議客戶考慮「以租待售」。 主要原因在於大陸土地價格長期仍是看漲，問題在於短期的供給可能過多。若能以出租的方式將大陸廠房維持在良好的可使用狀態，未來出售的機會相對較高；若同時有一定的租金報酬率，未來甚至也可能吸引一些財務型投資人來收購。   不過要特別注意的是，近年來大陸公安事故頻傳，各地政府對於廠房的出租方有嚴格的管理機制要求，一般包括要負起審核承租方的生產安全、確保不影響消防動線、編制應急救援預案等責任。另若涉及一個廠區有多棟廠房的分租問題，影響層面則更廣，包括要和當地政府溝通協調。建議應有專人負責上述作業、落實相關要求、經常性實地檢查並留下書面記錄，以釐清責任。   凱博團隊因應客戶需求，不斷提升對客戶的服務範圍，在大陸廠房出租或分租業務上，現在也提供協助客戶管理的服務。有此需求的客戶，歡迎多加諮詢。   【作者是凱博聯合會計師事務所所長王啟銘會計師，為台灣及美國會計師，專注台商上市輔導及二代接班傳承規劃。聯絡電話+866-2-2772-3111分機133李小姐】   本期凱博觀點Podcast同步上線囉！ 請於各大播客平台上搜尋：「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽！   近期節目列表 EP.25-台商大陸廠房 以租待售 EP.24-越南投資系列：越南租稅優惠 EP.23-大陸外債管理政策近期變革 EP.22-大陸近期税務優惠政策匯整 EP.21-訂定家族憲章　兩個注意 EP.20-台灣之疫情補貼優惠 全方位解說 EP.19-新冠肺炎之日本企業補助款申請 EP.18-越南投資系列：越南政府因應新冠肺炎疫情影響之紓困措施 EP.17-台灣農地工廠合法化 留意申辦時程 EP.16-台商遠距管理要有配套 EP.15-2019年度台籍人員大陸個人所得稅年度匯算攻略 EP.14-(不斷更新)新冠肺炎之台灣租稅優惠及資金補助方案 EP.13-國發基金補助來了 企業不能錯過 EP.12-高雄工策會X凱博聯合會計師事務所抗疫專題 EP.11-(不斷更新)新冠肺炎之台灣租稅優惠篇二 EP.10-香港離岸所得免稅注意事項 […]

台商大陸廠房 以租待售

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撰文 / 凱博 張蕙如會計師   A先生於2016年出售大陸房地，收取價款RMB2000萬元。因A先生已退休，長期居住台灣，希望將前述2016年度出售房地存放於大陸銀行之款項匯回台灣。   A先生諮詢凱博聯合會計師事務所： 1.採資金回台專法或採更正申報個人2016年度綜合所得稅，哪一種方案稅負較低？ 2.2016年出售房地取得款項，距今已數年，仍可於2019年在大陸申請匯出？   本所分析建議如下： 1.資金回台專法 vs. 更正申報個人綜合所得稅 (a)資金回台專法：稅率8%，且匯回資金5年內不得自由運用。 (註：假設專法施行後第一年匯回，且不從事實質投資) (b)更正個人綜合所得稅：稅率40%(累進稅率上限)*12%(房地產交易所得率)=4.8%   說明： 依台灣國稅局「台商回台投資稅務諮詢常見問答集」第17題之回覆，個人出售大陸地區房地產之所得，屬大陸地區來源所得，應以房地出售價款扣除成本及必要費用後之所得，如未能提出成本及必要費用證明文件者，得依出售房地交易價款之所得率12%計算所得額，於財產處分日所屬年度併入綜合所得總額課徵所得稅。   因A先生於大陸申報出售房地交易所得時，以無法準確提供房產原值，稅局實行核定徵稅申報(目前台商多採此方式)，故符合台灣國稅局規定之未能提出成本及必要費用證明文件，得適用出售房地交易價款之所得率12%計算所得額。 再者，原出售房地於大陸繳納之所得稅款亦可於更正台灣個人綜合所得稅時申請抵扣。   由此得知，A先生應採用更正申報2016年個人綜合所得稅之方式，稅額較低。 經過上述分析，A先生委託凱博聯合會計師事務所於2019年進行2016年度綜合所得稅更正申報，該更正申報已獲國稅局核定通知。   2.2016年出售房地取得款項，距今已數年，仍可於2019年在大陸申請匯出？ 大陸資金匯出雖然受限於外匯管制，但對外籍人士在大陸購房，只需完稅並滿足相關程序後，銀行不會追問原始購房的資金來源，亦允許出售房產後的完稅資金匯往境外。 針對2016年出售房地所取得款項，只要滿足下述程序，亦可於2019年度匯出至大陸境外： (1)單筆支付等值5萬美元以上(不含等值5萬美元)應進行支付稅務備案； (2)金融機構審查及留存之憑證： (a)房地產買賣合同； (b)房屋買賣發票； (c)完稅憑證或稅收申報表； (d)A先生證件(港澳台身份證、通行證或護照)； (e)出售房屋產權信息登記表。(若2016年交易當時未申請，2019年匯出前需要申請補發。)   資金匯回稅額需依個案實際情況判斷，上述試算僅供參考。 […]

個人出售大陸房地產所得匯回台灣之實務案例解析

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近日台商土地房產交易頻繁，僅過去一個月間，我們承辦的案件就有兩筆正式簽訂股權買賣合同，且其中一筆還是由凱博團隊引薦買方。茲將這兩個案例的交易過程和大家做一點分享。 第一個案件是在華東，屬於同業間併購，除了土地廠房以外，其他固定資產也列入雙方交易的範圍。買賣雙方從農曆年前已經開始接觸，但因買方資金大部分要投入改良生產工序、更新產品品項，故需取得銀行貸款才足以支應整體股權轉讓價金。 然而銀行專項貸款需待股權轉讓後才能撥款，這增加了交易的不確定性。在各方多次商討之後，總算獲致一個大家都能接受的方案：先由銀行進行內部貸款評估並取得貸款許可批覆，及買方承諾若銀行貸款不足時其將自行籌措款項等要件，以確保股權過戶後賣方可以拿到足額的價款。雙方合同上再另約定，若股權變更進行後，買方未於一定時間內取得價款，則股權需過戶回賣方，而且該過戶文件乃是先簽好交由公正第三方保管。 第二個案件則是在華南，該案件買賣雙方都是台商，所以價款在境外支付即可，省下了不少麻煩。 雙方的意向書是農曆年前簽訂的，年後進行了財務及法律盡調，部分工商異常等問題也都在凱博團隊的協助下順利獲得解決，買方對盡調結果感到滿意。此次正式合約簽訂後，也將同時開立海外託管帳戶，待股權轉讓價金存入海外託管帳戶後，就開始進行股權轉讓程序，然後交付土地廠房，並完成股權交易。   【作者王啟銘是凱博聯合會計師台灣及美國會計師，專注台商上市輔導及二代接班傳承規劃。／聯絡電話+886-2-27723111分機133李小姐】 ※【經濟日報】金融｜稅務法規

大陸土地廠房交易解析

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筆者常駐深圳，近年來接到很多協助台商出售土地廠房的財務顧問案件，之前曾在凱博觀點發表過有關大陸房產股權交易資金安全規劃，外資轉內資的資金可合法匯出等數篇專欄，這次則和大家談談股權轉讓過程中另一個重要的環節，有關稅務變更登記應該注意的事項。 提到股權轉讓過程，稅務的準備作業絕對是個重點，尤其股權交易中涉及到土地廠房的案件。 因近幾年大陸房地產大幅增值，而台商早期取得的價格又低，土地廠房的增值相當可觀，因此以股權轉讓的方式降低稅務成本往往是買賣雙方認同的選項。在股權轉讓的過程中，工商變更登記及商貿備案基本上按照行政流程申請審批，問題並不大；唯獨在稅務變更登記上，因稅局認為土地廠房有增值情況下，通常都會要求標的公司由具備資質的中介機構出具資產評估報告，同時比對稅局內部自有的房產評估查詢系統，以確認土地廠房價格得到合理的估計。 除了要求土地廠房價格的合理性評估之外，因稅局認為經營股東已產生變動，可能會要求目標公司提供由會計師出具的稅款專項清算鑒證報告，內容主要是確認在轉讓前目標公司並無欠稅費狀況，其查核重點主要在印花稅是否漏報？ 房產稅是否低報？與關係企業往來移轉訂價是否合理？以及轉讓前的資產清理是否合理？若有漏報或不合理情況，稅局會要求補稅後才同意出具完稅證明。 為避免上述程序拖延影響到後續股權交易款項的匯出，建議在股權轉讓前妥善規劃並自行檢視，以期稅務變更登記能順利完成。股權轉讓交易因涉稅層面較廣，建議尋求專業人士協助。 【作者是林順興現為凱博聯合會計師事務所區域總監，常駐深圳及新疆霍爾果斯。聯絡電話+886-2-27723111分機133李小姐】

在陸股權轉讓　稅務面面觀

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近年來大陸因工資高漲、環保要求提升、以及中美貿易大戰等因素，許多台商紛紛選擇退出大陸，轉進東南亞地區。但因大陸有高達30%~60%的土地增值稅，加上25%的企業所得稅以及盈餘匯出還要再扣繳10%，整體稅務成本可能高達交易價金的50%。若能以股權轉讓形式出脫土地廠房，則只按出售股權所得之10%繳納資本利得稅，是稅務上最佳處理方式。 而前述股權轉讓交易，買方如果同是外資公司，價金均在海外交付，無資金匯出大陸問題。但現在實務上買家多為大陸內資公司，所以股權轉讓模式為外資轉內資，交易價金必須由大陸匯至境外。因大陸外匯資金控管比較嚴格，台商一般會擔心交易完成後，資金是否能順利匯出？ 筆者近年來協助許多台商將其土地廠房以股權轉讓的形式出售予大陸內資公司，過程中要先完成外資轉內資的工商變更，之後送稅局申請核稅。牽涉到土地廠房的股權轉讓，稅局會要求做土地廠房的評估。重點是完稅後記得需填具《服務貿易等項目對外支付稅務備案表》完成稅務備案，即可憑備案表向銀行申請非貿付匯，經銀行向外管局核備完成後，就可以將股權交易價款正常匯出境外。 另外要考慮的是，當大陸外匯管制相對嚴格，尤其是人民幣匯率有重大貶值壓力或者是年關將近時，審批或許會有所延遲。但總體而言，最後還是可以正常匯出的。而挑選外匯經驗豐富的銀行及事先充分的溝通，是掌握時程的重要關鍵。 以股權轉讓方式移轉土地廠房的操作過程中，辦理工商、稅務及銀行外匯的專業細節相當多，建議台商如有相關需求，應尋求專業人士協助規劃。 【作者是林順興現為凱博聯合會計師事務所區域總監，常駐深圳及新疆霍爾果斯。聯絡電話+886-2-27723111分機133李小姐】  

在陸轉讓股權 資金匯出免擔心

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近幾年來由於大陸環保法令趨嚴、人工成本高漲，加上最近中美貿易戰的影響，台商在大陸的經營環境越來越艱辛，讓許多台商紛紛開始萌生退場之意。而台商退場的過程中土地廠房的出售是一個最重大的課題，筆者近來就接獲不少台商在土地廠房或股權交易有關資金安全保障方面的諮詢。 在實際交易過程中，由於土地廠房或股權交易金額大，一般採取簽約、過戶、交付、尾款等分次付款的方式，然而賣方在交易文件簽字後，土地廠房或股權就會轉登記在買方的名下了。若一旦完成土地廠房或股權過戶，而買方藉故拖延不付款，賣方可能就只剩下司法訴訟的途徑了。然而司法訴訟不但曠日費時，更麻煩的是，已有產權爭議的土地廠房標的，其他買家也不敢接手，會對賣方產生很大的不利影響。 要解決上述的問題，目前最有效的方法是運用銀行的「監管帳戶」，由買賣雙方與銀行簽訂協定，委託銀行對指定帳戶的特定用途資金進行專項管理和使用。「監管帳戶」一般執行方式如下，首先由買賣雙方共同向銀行提出資金監管服務申請，之後買賣雙方與銀行簽訂資金監管協議，買方再將資金存入監管專戶，銀行會對該監管專戶資金進行凍結，此時買方是無法隨意對該監管資金進行動用的。然後再由買賣雙方按合同約定履行義務，一旦達成履約條件(土地廠房或股權過戶完成)，銀行再進行資金解凍並劃撥解付到賣方指定銀行帳戶。 透過「監管帳戶」執行土地廠房或股權交易資金的給付，可以大幅提高交易資金安全的保障，然而土地廠房或股權交易一般交易程序複雜，建議進行相關交易之前，要諮詢專家的意見。 【作者是林順興現為凱博聯合會計師事務所區域總監，常駐深圳及新疆霍爾果斯。聯絡電話+886-2-27723111分機133李小姐】

陸股權房產交易資金安全規劃

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最近常和客戶討論傳承安排，其中許多客戶在大陸有住房，如何將大陸房產過戶給子女，是常見的提問。傳統上房產過戶都是採用買賣的方式，不過我們在幫客戶規劃的過程中，往往也將贈與做為一個選項，並試算兩種方式稅額的差異，提供給客戶做決策參考。 大陸房產買賣可能牽涉到土地增值稅、增值稅(及其附加稅)、個人所得稅、契稅、及印花稅。土地增值稅依增值幅度課徵，稅率由30%~60%，住宅可以免土地增值稅；增值稅稅率一般為5%，若為購買兩年以上的普通住宅，可以免增值稅；個人所得稅稅率一般是總額的1%或2%(或是差額的20%)，若為個人購買滿五年且為唯一住房，亦可以免個人所得稅；契稅是由買方承擔，依其是否為唯一住房及其面積，稅率分別訂為1%~3%。而印花稅則是買賣雙方各0.05%，不過實務操作上，若為住宅則只需產權移轉書據領受人貼5元的印花稅票。 而由於大陸目前尚未開徵遺產贈與稅，且直系血親間的贈與得免土地增值稅、增值稅(及其附加稅)及個人所得稅，所以若父母移轉給子女房產採用贈與的方式的話，則只需要繳納3%的契稅及小額的印花稅。 根據我們經驗，一般只要適用徵收增值稅的房產移轉，採用贈與方式，通常會比採用買賣方式有利。不過，若要進一步將兒女日後再出售時的稅務成本也列入考慮時，就必須要個案來討論了。 中國大陸各地稅務規定稍有不同，建議各位台商朋友，進行相關傳承規劃時，應徵詢專業會計師意見。 【作者王啟銘會計師是凱博聯合會計師事務所所長，台灣及美國會計師，專注台商上市輔導及二代接班傳承計劃。　聯絡電話+886-2-27723111分機133李小姐】   ※【經濟日報】金融｜稅務法規

陸房產過戶子女 送比賣省稅

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大陸經濟改革開放後，早期各地方政府為達成招商引資目的常便宜行事，導致許多台商在投資過程中，發生土地使用權取得瑕疵，影響其投資權益。筆者簡要就大陸土地法規解說如下： 大陸土地使用權分為「國有土地使用權」及「農村集體土地使用權」。國有土地使用權的取得主要分「出讓」和「劃撥」兩種方式。依據《城市房地產管理法》第十三條規定：「土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。」目前實務上均採取「招、拍、掛」，即招標(國土局公布出讓公告)、拍賣(企業參與競拍)、掛牌(國有土地掛牌公告，公示競拍結果)。而所謂劃撥是指無償或僅繳納安置或補償等費用後(未繳納出讓金)，政府即將國有土地使用權交付給使用者的行為，而依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定，劃撥土地的轉讓、出租、抵押須經原批准使用土地的機關批准，乃屬於受限制的權利。至於農村集體土地使用權，早期許多台商與村級集體經濟組織簽訂土地使用合同，但依法外商投資企業並不能成為集體土地使用權人。台商以這種方式取得之土地使用權，因無法取得國有土地使用證而不能進行土地買賣或銀行抵押貸款，容易造成公司營運的擴張受限，或在IPO規劃時受到阻礙。大陸土地使用權取得方式不同，可能造成未來轉讓限制，嚴重影響估值，不可不慎！建議客戶取得或出售土地使用權時，應該辨別清楚其差異所在，才不致影響自身應有的權利。 【作者是林順興現為凱博聯合會計師事務所區域總監，常駐深圳及新疆霍爾果斯。聯絡電話+886-2-27723111分機133李小姐】 ※【經濟日報】金融｜稅務法規

留意陸土地使用權限制

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最近接連擔任幾個台商客戶的財務顧問，協助其廠房土地出售給陸商的交易安排，對比十年前，我們都是擔任台商的買方財務顧問購入陸商的公司，深深感受到兩岸經濟環境這十年來的此消彼漲。 台商在過去二十餘年西進大陸的過程中，以工廠為主要的核心，而如今大陸的各項成本銳增，加之以第一代創業的老闆逐漸邁入六、七十歲高齡，而第二代普遍不願進入工廠，造成近幾年來台資工廠逐漸退出大陸。 不過，大陸的不動產稅制繁重，曾有客戶未諮詢專家意見，決定將存貨折現、設備變賣、員工資遣，之後變賣土地房產後，再清算大陸公司，取回剩餘資金。殊不知如此程序，將面對大陸30%~60%的土地增值稅，之後還有25%的企業所得稅，盈餘匯出還需做源泉扣繳10%。原本估算六億人民幣的土地廠房價值，經過完納上述稅捐後，只拿回約三億人民幣，而且其工廠的清算程序總共花了三年，清算完成之後才能將當初的投資款通通匯回。 正確的方式應該是採用「股權轉讓」的模式處理上述土地廠房的移轉，「股權轉讓」所適用的稅率為獲利的10%，採用股權轉讓，將使上述交易的稅額控制在六千萬人民幣以下，而且不牽涉清算公司問題，只要股權過戶即可直接收取股權價款，操作便利性極佳。不過也由於買方接手股權不只會買下公司的資產，也可能承接到公司的負債，所以買方勢必要做相關「盡職調查」，同時要設計良好的交易安全的機制。另有一些極端的案例，雖然亦採用股權轉讓的模式，但仍被稅局課徵土地增值稅，建議買賣雙方都要聘用專業的「財務顧問」來協助相關規劃。 【作者王啟銘會計師是凱博聯合會計師事務所所長，台灣及美國會計師，往來兩岸十餘年，目前專注台商A股上市及台商相關傳承及退場規劃。聯絡電話+886-2-27723111分機133李小姐】 ※【經濟日報】金融｜稅務法規

大陸不動產交易 留意稅務規劃

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