撰文／凱博 梁祥賢總監 上海發布優化房地產市場政策措施 上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海總部、上海金融監管局等六部門，於2024年9月29日聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》，這是繼去年12月14日的上海市住建、房管等五部門聯合發文《關於調整本市普通住房標準的通知》之後，其中涉及“普通住房”的優化交易稅收政策，這對台外商在上海的住房需求及交易影響較大。（請參閱2023年12月21日的【凱博觀點】“歲末上海樓市放大招 台商適用“普通住房”省很大！“文章） 本次政策重點 本輪政策，上海市要“構建房地產發展新模式，因城施策更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的方向。梳理重點如下： 一、調整住房限購政策 （一）非上海市戶籍購買外環外住房：社保年限，從滿3年調降為1年。 （二）外地家庭持《上海市居住證》且積分達120分、繳納社保3年：可比照上海家庭，單身1套、家庭2套、多孩3套。 （三）在臨港新片區：可在限購政策的基礎上，多購1套。 二、優化住房信貸政策 （一）存量房貸利率調整：引導銀行批量調降，預計10/31前全部完成。 （二）貸款的首付比例調降：首套15%、二套25%，實行差異化區域（五大新城及新片區）二套20%。 三、調整住房稅收政策（注意：個稅仍是滿5年的要求） （一）調整增值稅征免年限：從滿5年調降為2年。 （二）及時取消普通住房的標準：目前仍以面積144平米為界定，何時取消尚待新通知的出臺。 隨著“將及時”取消普通和非普通住房的標準，這標誌著長達18年的“剛性”住房需求與稅收優惠政策（國務院辦公廳轉發建設部等部門：關於調整住房供應結構、穩定住房價格意見的通知【國辦發〔2006〕37號】），將向“多樣化改善性”住房需求的“非普通”住房放開了！。 政策帶來稅負降低 假設上海台商早年在浦西內中環之間、買入面積超過144平方米，總房價為400萬元的非普通住宅，現在擬用1800萬元售出，如按原認定方式，雖然購買持有期間滿足2年以上，但屬於“非普通住房”標準，其增值稅部分就要按差額（1800萬-400萬=1400萬）的5%，需繳納70萬元的增值稅（以上為簡要說明，忽略稅前價格還原與附加稅等參數）。而隨著將取消普通及非普通住房的標準，則以上增值稅即可省下，將更好釋放對“非普通”住房的需求。 上海出售不動產 增值稅 增值稅附加 非住宅(商用、車位) 差額 5% 約0.3% 購買不足2年 住宅 全額 購買2年以上 非普通住宅 （將取消） 差額 普通住宅 免征 免征 （增值稅劃分一覽表，供參考！） 預計會有更多台外商及多樣化改善性的住房需求者，都將享受增值稅免征的好處；沿用以上的案例，上海樓市交易的增值稅就可省下人民幣70萬元（滿二年）。 而上海減少二手房交易成本，將有助於提升樓市的流動性；台商如有退休售房、改善置換住房、或兒女成家購房等想法，務必抓緊時機。 […]