日本宿泊、租房、買房二三事


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撰文 / 凱博 王柏菁經理

不論台灣或大陸,與日本之間在商業、觀光或其他方面交流,都非常密切頻繁,日本宿泊、租房、買房需求也就相應而生。

客戶因為在日本開設公司而想在日本置產、業務往來長期出差時希望能有舒適住所,或是子女在日本就學而有日本租房或買房需求,這些都是凱博東京辦公室常會收到的諮詢狀況。

今日的日本專題,就來跟大家談談日本當地生活的民泊、租屋及購房。

01.png一、民泊

近期日本法規改變,將對觀光住房帶來不小的衝擊,例如今年6月15日民泊法實施後民間住宿房源減少、2019年1月7日起徵收日幣1,000円觀光稅、2019年10月消費稅由8%調漲至10%等,以上皆與『觀光住宿』相關。

Airbnb已成為大家出國時的訂房選擇之一,費用比飯店便宜,適合想體驗當地住宅環境或攜家帶眷需要較大空間者。但日本於2018年6月15日開始實施民泊事業法以後,Airbnb已將未合法的房源取消將近一半,觀光客訂房大受影響,且對來日本投資房產但實為民泊出租的業者是不小的衝擊。根據法令,民泊即使取得許可證,經營天數也不得超過一年180天之上限,每個城市及區域對於可營業日期還有其細項規定,例如新宿區只能在周五中午到周一中午這段時間出租。

旅客訂房時應注意房源合法性,並事先確認是否有『民泊註冊合格證明書』,否則臨時被要求改訂飯店,不僅住宿費將增加數倍,旅遊心情也會大受影響。

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01.png二、長租

日本的『正規』長租跟台灣有大不同的文化,不是只有『兩押一租』即可解決,還需審核承租方背景。若遇到房源搶手地點好之人氣物件,還需要備足『預付費用』。

以下說明日本租屋情況:

1.    日本房東90%都是委託仲介出租(即便出租後還是委託仲介管理)。房客有意承租物件,需提供自己前一年度所得稅稅單、保證人資料(或花錢找保證公司)。

2.    審核通過確定簽約時支付1個月房租、1~2個月敷金(押金)、1~2個月禮金(給房東的紅包)、1個月仲介費及1個月的雜費(保險、換鎖等)。假設房租約當台幣3萬,搬家一次至少需支出台幣12萬。

總括來說,買房不比租房貴,但日本公司輪調頻繁、且因公調離會補貼租金,因此選擇租房的人還是比比皆是。

至於預算有限的留學生,可以選擇『寮』:獨棟平房有好幾間雅房、2~4人一個房間、共用廚房及衛浴。

另有腦筋動得快的仲介也會提供『統包』服務,每月費用包含租金、網路、水電費、管理費等,讓法人承租客戶省心不少。

現在出租房屋選擇多,通常非市中心的物件,對於禮金及押金等額外支出的要求也會降低。

01.png三、買房

赴日本投資房地產的風氣近年來非常盛行,針對本地居民及外國投資客擁有不動產後出租出售後的說明:

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備註:出售時可扣除必要經費計算稅金,但會因持有年限、購買對象、自用出租等不同情況而稅則略有不同。

有關房地產在日本的投資管道及仲介,例如日本知名的『東急建設』定期會有專員到台灣拜訪(中文可溝通)。若有興趣了解日本房地產的讀者,可以透過本所聯繫引薦。筆者本身長期居住在日本,瞭解日本人很注重『品牌』,因此買賣房屋時,知名品牌的仲介商會有較多的客戶及房源。

至於日本居住者境內買房,貸款利率0.5%~1%、最長貸款年限35年,且『全額貸款』(完全不需要頭期款),但還是得準備仲介費及稅金等第三方支出。

按日本總務省統計局每五年的資料來看,截至2013年,租房的家庭數為1,740萬戶、自有房產的家庭數為3,217萬戶。自有房產的家庭數較2008年增加6.1%,係因低利率刺激房地產的活化。但由於人口老化及少子化影響,2013年空屋率比五年前增加8.3%,因此慎選購屋地段為另一個重要課題。

東京雖然是已開發世界中具有全方位主導性的四大城市之一(與紐約、倫敦、巴黎並列),但整體環境較舒適安全,且房價也不致高不可攀。前兩年日本也開始提供有意居住在日本的外國人士一年長期觀光簽證。其與短期滯留的不同點在於:不需三個月出境一次及不受一年入境總天數不能超過183天限制,基本條件是適用落地簽證國家及個人海外存款達日幣1,000萬以上,對於想長住日本的人提供了另一個選擇。

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