4兆人民幣救房市!預測中國房地產未來能否谷底翻身?


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4兆人民幣信貸、100萬套都更房、450萬套社宅等,中國最新的房地產政策堪稱再一次「史詩級救市」。只是,房價已經跌了30多個月,老百姓還敢買房嗎?


大陸官方再度展開對房地產市場的「深度拯救」:2024年10月17日,中國住建部聯合中國財政部、人民銀行、自然資源部、金融監管總局,開了一場層級極高的新聞發布會,並公告一系列重磅政策,釋放出消化空屋、都更及社會住宅等信號。由於受到市場高度期待,會前便令房地產類股聞訊上漲。


姑且先不論新政的具體措施為何,但是發布會之後,A股對此的反應不像會前那般熱烈,當天,房地產類股還下跌了4.69%。這是否透露了一絲對政策的「失落」不得而知,但部份專家認為,與之前9月底的重磅政策已出盡利多有關,投資人已然一波獲利了結。


「大陸房地產跌了2~3年,這次的動作,就是確認房價的底部在這,」長居上海的凱博聯合會計師事務所上市專案總監梁祥賢分析:「一旦確認房價不會再跌,至少大家會積極一點。」


政府拿錢出來「幫大家搬家」


究竟,這次發布會具體說了什麼?新政又將如何力挽狂瀾、重振市場信心呢?

總結發布會重點,可歸納為「四個取消」「四個降低」,以及「兩個增加」。

▉ 四個取消:是指取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

▉ 四個降低:是指降低住房公積金貸款利率、降低頭期款比例、降低房貸利率、降低「賣舊買新」換購住房稅費。

▉ 兩個增加:一是新增100萬套城中村改造和危樓改造;二是在2024年底前將「白名單專案」(好的房子)的信貸規模增加到4兆人民幣(約新台幣18兆元)。

兩個增加中的「第二項增加」,尤其受到國際投行、摩根史丹利(Morgan Stanley)的關注,因為這意味著政府第一次用財政資金這樣做,拿錢出來給地方政府,或以政府債券買下那些賣不出去的空屋,解決樓市一直以來供過於求的難題,特點是一方面解決地方政府債務,一方面體現政府要解決「房子太多賣不掉」的決心。不過,這個作法不算新穎,早在2024年5月17日便已公告,隨即曾引發了一段時間的房市買賣熱潮。

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爛尾樓處理了246萬套

中信建投證券的分析報告則注意到,「白名單」信貸規模擴張到4兆人民幣,並指出將進一步促進已售商品房的竣工交付。白話一點說,就是房地產公司能向政府借錢的建案會變多,能貸款的金額也變多,如此一來,預售屋就能更快蓋好、交給老百姓,對建商、材料商等上下游房地產商都是好事。

而發布會中所提及,2024年以來促成了246萬套「保交樓」(保證交屋的房子),加上白名單專案,兩者疊加牽涉到一眾爛尾樓能否交屋、千萬「房奴」吃下定心丸的重要意義,大陸知名經濟學家吳曉波針對這一點,在微信公眾號撰文分析表示,「保交樓」是此次新政的一大重點,因為「它不僅關乎金融安全,更是直接影響市場信心。」

另外或許會讓年輕人和弱勢族群振奮一點的是,官方所開出的社福支票──到2024年底,計畫讓450萬的青年人、新市民能夠住進「保障性住房」(類似於台灣的社會住宅)。

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新政提升房市熱度

事實上,10月17日這一場發布會,已經是中國政府近一個月以來的第四場國家級高規格會議,是政策「大刺激時代」其中一個切片。

最早是9月24日人民銀行發布會,降準、政策利率下調、房貸減息、調降第二套房的頭期款比例。接著9月26日,中共中央政治局會議首次明確定調:「要促進房地產市場止跌回穩」。然後是10月12日,中國財政部推出財政刺激政策,包括專項債、地方債置換等。10月17日這一場,是「房地產專場」。

隨著房地產新政陸續落地,房市的熱度明顯有所提升。中國《經濟日報》報導,據大陸房地產研究機構克而瑞監測,十一黃金週期間,22個重點城市認購面積成長了26%,10個重點城市的二手房成交面積成長161%,北京的成長更是高達432%。

值得觀察的是,大陸房地產市況委靡已久,基於政策而來的買氣熱度能持續多久呢?

在吳曉波看來,政策能否力挽狂瀾的轉折點,建立在「心理拐點」的基礎上。他將連番新政鬆綁,比喻為一間「前堂打掃得乾乾淨淨,菜品備得整整齊齊,服務員笑臉相迎的那家火鍋店」,然而癥結點在於,被房市跌了30個月「嚇怕」的老百姓,還敢不敢進場?

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對房子有剛需的人變積極

新政看在信義房屋境外客戶資產管理組總監魏逢佑眼裡,又是一番光景。自新政推出以來,他帶人看房的頻率有所增加,確實和利多政策走向一致,尤其是上海外環大約增加了100%的帶看量。

「這一波政策,會刺激出有實際住房需求的人,但並非投資客,」魏逢佑根據多年經驗做出第一個結論,從成交的房子大都是業主急著賣的情況,看得出來眼下是要自住的客戶才會進場。與此同時,他預估想出售的業主預料也將「蠢蠢欲動」,推出大量的房源進入市場。

可是就上海總體面來說,大部分買方仍相對保守,而且魏逢佑認為,即便房市成交量變好,但絕大部分房子「還是賣不掉」。所以他僅能從目前第一線的現況判斷,這波熱度應該會延續到今年12月,明年度則需要再觀察。

或許,只有當買家與賣家雙方都對未來持有樂觀態度時,房市才能真正迎來復甦。大陸房市要真正恢復景氣,還需要依賴大眾重新建立起對市場的信心。

※原文轉載《遠見》:https://www.gvm.com.tw/article/116543