不動產該如何移轉給子女?(上篇)


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撰文 / 凱博 杜茂弘 會計師

 

凱博在協助客戶進行家族傳承規劃的豐富實務經驗中,觀察到家族傳承基本上不跳脫企業傳承及資產傳承的規劃,在資產傳承中,不動產、股權及遺贈稅等議題往往是客戶最關注的重點,尤其是台灣不動產稅制相當複雜,如何進行正確的不動產稅務規劃即為必要的課題。

不動產該如何傳承交接給子女?需考量之稅負為何?本期凱博觀點將為大家進行說明。

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無論是父母留有房子,或是自己買房未來打算留給子女,不動產傳承方式不外乎買賣、贈與及繼承三種形式。

三種方式涉及的稅務不盡相同,茲進行比較如下:

稅種

買賣

贈與

繼承

土地增值稅

土地漲價總數額x稅率(20%/30%/40%)

 

契稅

房屋現值 x 6%

 

所得稅(房地合一稅)

房地合一稅率(15%~45%) or 財產交易所得

   

遺產稅

   

不動產之現值核課(10%~20%)

贈與稅

 

不動產現值核課(10%~20%)

 

印花稅

按契約金額1‰核課

不動產總值1‰核課

一般來說,家族傳承節稅規劃,常見利用增加免稅額、降低適用稅率,甚至壓低財產價值的方式進行。

接著,我們以案例來說明,個人使用不同方式進行不動產移轉稅負的差異:

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案例一

陳先生有一間台北市舊公寓、建物面積99平方公尺(約30坪),土地持有面積為33平方公尺(約10坪),為2010年購入,土地前次移轉現值為25萬/平方公尺,現在土地公告現值為35萬/平方公尺,房屋評定現值為100萬元。陳先生除了此筆房產外,還留有老家土地公告現值500萬,打算未來養老之用。陳先生該用哪種方式將舊公寓移轉給子女?

 

一、「買賣」不動產稅負分析

稅種

稅額

計算說明

土地增值稅

36萬

(35萬*33-25萬*1.18(消費者物價指數*33)*20%

契稅

6萬

100萬*6%

所得稅

16萬

100萬*41%*40%(適用舊制, 假設所得率41%,陳先生稅率40%)

印花稅

2萬

(100萬+35萬*33+500萬)*0.1%

小計

60萬

 

剩餘財產遺產稅

小於免稅額

合計

60萬

 

註:透過買賣將不動產移轉給子女,需考量子女是否有足夠的資金

 

二、「贈與」不動產稅負分析

稅種

稅額

計算說明

土地增值稅

36萬

同上

契稅

6萬

同上

贈與稅(註1)

99萬

((100萬+35萬*33)-220萬(註2)-36萬-6萬)*10%

印花稅

2萬

同上

小計

143萬

 

剩餘財產遺產稅

小於免稅額

合計

143萬

 

註1:所繳契稅或土地增值稅屬於取得房地必要成本,可從贈與總額中扣除。

註2:以2021年度贈與稅免稅額。

 

三、「繼承」不動產稅負分析

稅種

稅額

計算說明

剩餘財產遺產稅

33萬

((100萬+35萬*33+500萬)-1,200萬(註)-扣除額223萬)*10%

印花稅

2萬

同上

合計

35萬

 

註:以2021年度遺產稅免稅額。

 

整體來看,繼承方式在稅負部分可能是較為有利的,雖有申報遺產稅的問題,但遺產總額當中有相當多的免徵項目可以扣除。但若陳先生是台北市大地主,除了此筆房產外,還留有數筆土地,那結論會有不一樣嗎?

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案例二

承案例一,惟陳先生為台北市大地主,留有土地公告現值2億元,陳先生該用哪種方式將舊公寓移轉給子女?

稅種

買賣

贈與

繼承

土地增值稅

36萬

36萬

契稅

6萬

6萬

所得稅

16萬

贈與稅

 

99萬

印花稅

21萬

21萬

21萬

小計

79萬

162萬

21萬

剩餘財產遺產稅

2,965萬

2,965萬

3,216萬

合計

3,044萬

3,127萬

3,237萬

整體來看,即使用買賣的方式或贈與的方式須先繳納所得稅或贈與稅,但仍較繼承划算,這和案例一的結論是完全不同的。會產生差異的主因為遺產稅和贈與稅的免稅額及稅率級距不同所致,從實際稅額來看,遺產淨額要超過1億元,才會被課最高20%的遺產稅,而贈與淨額超過5,000萬即被課最高20%的贈與稅,故對於選擇繼承遺產或贈與形式,可由財產多寡連同稅賦計算考量,並盡量壓低有效稅率達到節稅的效果。

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但除了上述的稅負差異,我們還需要考量若子女取得不動產後處分變現,不管是採取「買賣」或「贈與」,後續子女再出售時將會以房地合一新制課稅,但若由「繼承」的方式,子女繼承後再出售可能適用舊制(土地所得免稅),結果可能完全不同。

 

綜合上述差異,在進行不動產傳承規劃時,需同時考量不同面向,凱博聯合會計師事務所專精於高資產人士的稅賦規劃與家族傳承提供完整建議方向,若有相關疑問,歡迎聯繫凱博聯合會計師事務所稅務規劃專業團隊。

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作者杜茂弘,是凱博聯合會計師事務所會計師

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