日本不動產之贈與稅及遺產稅

撰文/ 凱博 王柏菁 區域總監

日本不動產的購置，在台灣的海外投資圈已盛行多年。日本社會環境穩定，再加上不動產價格區間多元性、可預測之投資報酬，以及售後全方位管理，是吸引台籍人士在日本置產投資的主要因素。而且日本不動產買賣之相關服務成熟，流程也很順暢，投資者看房簽約皆可在一天內完成，非常便利。

房仲的重點在於提供地點優良、高報酬的物件，但往往忽略了稅務上的規劃。凱博常接到長期投資日本不動產的客戶諮詢，針對早期用個人持有店鋪或獨棟商辦，近年要移轉給子女或考慮到未來繼承問題時，日本當地遺產贈與稅就成為必須面對的課題。

根據日本稅法規定，贈與人與受贈人為外籍人士且居住日本未達規定年數者，無需針對全球資產、僅需針對日本境內資產適用日本遺產贈與稅。以下為兩種稅負的稅金計算方式：

一、贈與稅：（日幣）

基本扣除額：110萬

註：若為祖父母或父母直接贈與滿20歲的孫子或小孩，其扣除額有更優惠之規定。

二、遺產稅

基本扣除額：3,000萬＋600萬＊法定繼承人數

在日本計算不動產遺產贈與稅的價值，會依稅務局每年公告的土地路線價及建物固定資產稅計算。路線價約為市價的80%，不能因『景氣因素』而低於路線價移轉。若個人有意將資產移轉由境外公司持有，形同於新合約的買賣，路線價僅供參考。

境外公司的股東董事異動不影響日本稅務申報，若以境外公司持有不動產，即無前述個人贈與或繼承日本不動產所需面臨之相關遺產贈與稅負及日本境內贈與繼承程序。若客戶有意辦理移轉日本不動產由境外公司持有，可請稅理士試算相關稅負及諮詢仲介移轉程序。