實價課稅下的不動產規‪劃


图片

图片

撰文/凱博 張景翔協理

 

2016年起,台灣實施房地合一課徵所得稅制度。此新制度上路後,進行不動產規劃需特別注意哪些事項?持有不動產的架構是否需因應調整?

 

房地合一課徵所得稅制度,俗稱「房地合一實價課稅」,即房屋、土地出售時,應計算房屋、土地的全部實際獲利,並減除已課徵的土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅。

過往採用舊制下,土地是按公告土地現值所計算的土地漲價數額課徵土地增值稅,不納入所得稅課稅範圍,僅就房屋部分計算財產交易所得稅。故房地合一的實施,對於不動產交易所得的稅務成本有著相當大的影響。

 

本文將以案例說明個人在進行不動產的規劃時須注意的事項:

图片

案例一

背景

A先生於2015年1月1日以800萬元購入不動產。

2021年3月,該不動產公告現值為200萬元,市價為1000萬元。

 

A先生諮詢凱博

2021年3月,A先生擬將該筆不動產贈與子女。

依遺產及贈與稅法第十條,遺產及贈與財產價值之計算,以時價為準。第一項所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準。因該筆不動產公告現值200萬元低於每年贈與稅免稅額220萬元,故A先生將該筆不動產贈與給子女,無須繳納贈與稅,即可讓子女取得市價1000萬元的資產。

 

图片

凱博提醒A先生:

雖然A先生將該筆不動產贈與子女,節省了贈與稅。但子女取得該不動產,後續出售時將改以新制課稅如下:

假設子女於2022年2月以1200萬元出售該不動產:

(1)  房地合一課徵所得稅稅率:一年內出售,所得稅率45%。

(2)  計算所得時依規定需採贈與時公告現值200萬元作為可扣除之取得成本,而非扣除A先生實際取得成本800萬元;

(3)  故子女2022年應繳納之房地合一所得稅=(售價1200萬元-贈與公告現值200萬元)*稅率45%=450萬元。(註:假設無土地漲價總數額及其他費用)

故A先生雖然可以節省贈與稅,但反而加重子女房地合一所得稅負擔。

 

而如果該不動產係由子女繼承,則子女可以延續A先生舊制身分,子女繼承後再出售,適用舊制(土地所得免所得稅),稅負較低。

 

图片

 

此外,在新制下,個人交易自住的房屋、土地,符合下列3項條件,課稅所得 400 萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅:

1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。

2.交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

 

若A先生2015年1月1日購入該筆不動產後,即設籍居住,其子女繼承或接受贈與後即設籍居住,而且A先生及其子女於持有期間均符合上述第2項及第3項的條件,其子女若於2021年1月1日出售該筆不動產,倘依新制課稅較有利時,得選擇改按房地合一新制課稅,享有課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

 

故建議試算不同方案下之稅負,以決定合理之移轉方式。

 

案例二

背景B先生擬取得一筆商業不動產,以取得定期的租金收入。

B先生諮詢凱博:應以個人或法人(公司)來購買該商業不動產?

凱博說明:

以個人持有不動產,租金收入減除43%必要費用後,列入個人綜合所得稅額,累進稅率最高可達40%。

以法人公司持有不動產,租金收入之營所稅率20%。若為台灣公司,再視有無盈餘分配而再考慮股東股利所得稅或公司未分配盈餘加徵5%所得稅。若為外國公司台灣分公司,則盈餘分配無須扣繳所得稅。

图片

另外提醒,若B先生未來可能出售該筆商業不動產,針對出售之所得稅:

若以個人持有,持有超過10年後出售,最低稅率僅為15%。

法人公司需將該筆不動產交易所得列入營所稅進行申報,稅率為20%。若該法人公司為境外公司台灣分公司,稅率為35%~45%。

 

故建議依不動產的交易及租金收入預估金額,試算不同方案下之稅負,以決定合理之投資架構。

 

2021年3月11日行政院通過房地合一課徵所得稅制度的修正案,待立法院三讀通過後生效,該修正案主要的修正內容如下:

 

(1)預售屋交易,視為房屋、土地交易

(2)符合一定條件之股權交易,視為房屋、土地交易,但排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易

(3)延長個人短期房地交易所得適用高稅率之持有期間

(4)營利事業依持有期間,按與個人相同之差別稅率分開計稅

 

若有相關疑問,歡迎聯繫凱博聯合會計師事務所稅務規劃專業團隊。

图片

本期凱博觀點Podcast同步上線囉!

請於各大播客平台上搜尋:「財稅聽凱博」點選「訂閱」即可免費收聽!

 

近期節目列表

 

EP.69-實價課稅下的不動產規‪劃

EP.68-大陸註冊資本與盈餘分配注意事‪項

EP.67-從案例中認識移轉訂價

EP.66-台商常見的帳務稅務風險

EP.65-善用大陸有限合夥,達到留才與激勵

EP.64-不可錯過!2020年度台灣營所稅申報 租稅優惠措施一‪覽‬

EP.63-善用大陸盈餘再投資暫免稅政策

EP.62-持有日本不動產 聰明報稅

EP.61-境外公司系列:你的境外公司,各項登記文件是否完備?

EP.60-南僑分拆A股上市獲核准 解析如何克服同業競爭疑慮

EP.59-每個企業都必須面對的課題-合資與併購 (中篇)

EP.58-每個企業都必須面對的課題-合資與併購 (上篇)

EP.57-留意大陸財稅與資本市場變化

EP.56-越南投資系列:認識越南的外國承包商稅

EP.55-2020年末將至,該做的節稅規劃做了嗎?

EP.54-恢復個人證券交易所得課稅 對你有影響嗎?

EP.53-境外公司系列:傳承或引進外部投資人之公司章程條款設計

EP.52-大陸台商股權轉讓注意事項

EP.51-日本不動產之贈與稅及遺產稅

EP.50-今年你是中國大陸居民還是非居民?

EP.49-境外公司系列:香港及新加坡公司設立登記文件介紹

EP.48-境外公司系列:如何證明我的境外公司仍有效存續?

EP.47-境外公司系列:境外地區經濟實質法上路實施進程

EP.46-出售大陸房產所得 走大路匯回

EP.45-境外公司系列:你的境外公司有遵守當地公司法嗎?

EP.44-銀行認定的「貿易洗錢」及「稅務洗錢」態樣

EP.43-我該設立公益信託進行節稅規劃嗎?

EP.42-我該設立基金會進行節稅規劃嗎?

EP.41-出售陸無國土證土地 有眉角

EP.40-越南投資系列:申請營運前增值稅退稅注意事項

EP.39-宸展光電獲A股上市審核通過,帶給台企的「樹大分枝」啟示!

EP.38-紓困3.0來了 薪資及營運資金補貼說明

EP.37-善用大陸企業分立 節省稅負 

EP.36-把握稅務規劃黃金期

EP.35-陸資投資台灣新規 審查更加嚴格

EP.34-產創研發抵減範圍再延伸

EP.33-台灣疫情紓困3.0- -薪資及營運資金補貼搶先看 

EP.32-大陸土地廠房交易你不可不知的五件事

EP.31-留意開曼私募基金財報新規

EP.30-越南投資系列:越南公司資本到位注意事項

EP.29-台商A股上市新途徑  大陸證券市場推動註冊制

EP.28-「境外資金匯回管理運用及課稅條例」首年匯回優惠稅率倒數計時

EP.27-大陸台商不可不知的大額現金管理風險

EP.26-證券交易所得稅 捲土重來?

EP.25-台商大陸廠房 以租待售

EP.24-越南投資系列:越南租稅優惠

EP.23-大陸外債管理政策近期變革

EP.22-大陸近期税務優惠政策匯整

EP.21-訂定家族憲章 兩個注意

EP.20-台灣之疫情補貼優惠 全方位解說

EP.19-新冠肺炎之日本企業補助款申請 

EP.18-越南投資系列:越南政府因應新冠肺炎疫情影響之紓困措施

EP.17-台灣農地工廠合法化 留意申辦時程

EP.16-台商遠距管理要有配套

EP.15-2019年度台籍人員大陸個人所得稅年度匯算攻略

EP.14-(不斷更新)新冠肺炎之台灣租稅優惠及資金補助方案

EP.13-國發基金補助來了 企業不能錯過

EP.12-高雄工策會X凱博聯合會計師事務所抗疫專題

EP.11-(不斷更新)新冠肺炎之台灣租稅優惠篇二

EP.10-香港離岸所得免稅注意事項

EP.9-外商在台從事物流營運活動 可適用較低的境內貢獻度 合法節省稅負

EP.8-越南年度企業所得稅申報期限將屆!

EP.7-新冠肺炎之台灣租稅優惠篇

EP.6-淺談大陸外商投資法之變革

EP.5-台版CRS交換即將上路 全球反避稅的現況與未來

EP.4-台灣企業首次CTP年度申報,需於2020年3月間完成

EP.3-新冠肺炎薪資篇:在陸企業延遲復工,工資如何發放?

EP.2-大陸科創板元年 架起科技與資本的橋樑!

EP.1-案例分享:申請跨境銷售電子勞務適用淨利率及利潤貢獻程度獲核准

 

 

▶ Contact us 

作者張景翔,現為凱博聯合會計師事務所會計師

聯絡電話:+886-2-2772-3111 #133 李小姐

KSP CPA Limited TW