大陸央行貨幣政策吹暖風 台商大陸售房要抓緊


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撰文 / 凱博 梁祥賢總監

 

人民銀行貨幣政策委員會2021年第四季度(總第95次)例會於12月24日在北京召開。與三季度例會對房地產方面所提內容相比,該段文字為:「維護住房消費者合法權益,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產市場健康發展和良性循環」,新增了「更好滿足購房者合理住房需求」的表述,政策暖風吹起。

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2021年初,大陸房管部門的調控政策(道德勸說)在深圳、上海等一線都市仍未刹住炒房趨熱景象,故由人行出手從「限貸」下手,如人行上海於7月末在滬與銀行召開會議,除將首套房貸利率從4.65%調整至5%,二套房貸利率從5.25%上調至5.7%外,並按「三價從低」要求銀行審核房貸,也就是購房者申請貸款時,將從合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價中,選擇最低的一項,作為貸款額度審批標準,進而導致貸款額度下調、購房者需要提高自備款。「限貸」這招釜底抽薪、讓調控政策立刻發揮效應,至此二手房從房源價格到貸款額度審批形成新的體系。

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正因大陸「住房不炒」的底線,配套了調控房貸與「限購」「限售」等政策,所以二手房的買賣交易在經過2021年下半年的「停貸」考驗後,進入了低谷休整階段;但因疫情而有二年沒有往返兩岸的年長台商們,就考慮「真的」退休或是在台時間待久一點,以便減少檢疫隔離時間及在台使用臺灣的健康保險等,所以就陸續出售大陸的住房,或是考慮贈與轉移給子女。

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由於大陸二手房的「補丁」政策出台,使得原本三個月可以走完的售房或贈與程序,可能要拖到半年或更久。目前常見的情況有:

1.買家的銀行核貸時間拉長及成數降低,導致買家要提高自備款;

2.買家的銀行放貸時間推後,導致賣家可收到買家銀行款項的時間跟著推後,則可辦理售房款的匯出手續與時間也都拖後了;

3.買家的「限購」問題,導致要先賣掉名下舊的/小的住房,空出「購房額度」之後,才能再登記新的購房到名下,導致雙方處於「斡旋階段」或是「定金階段」,而要間隔半年後才簽署買賣合同,遞交買賣相關文件給房產中心受理、房產審稅及變更登記,中間的變數增多,雙方的困擾加大;

4.年長台商們要將房產贈與子女,因「贈與」也要比照「限購」條件,子女需要有購房資格才能「被贈與」登記房產;

5.處分房產的所得,年長台商多是要走售房款匯出,而大陸的二手房交易習慣是「稅費由買家負擔」,就導致售房後的買家認為稅費是他交的,而不提供給賣家;而在缺少完稅證明、存量房交易稅費申報表等憑證下,要辦理稅局的對外支付備案表及銀行的購匯匯出,就會遇到障礙而無法執行。

6.售房款可以匯出了,那麼匯回台灣地區要申報處分大陸地區的財產所得,匯到其他國家或地區也可能要做相應的申報,如何安排才是對自己與家族是較好的方案呢?因為對外支付備案表,是要載明匯出地及匯出時間的。

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諸如上述的情況,導致年長台商們在處分大陸房產時,需要預留較多的時間進行相關作業程序,而遇到農曆過年或是臺灣健檢/健保醫療等,就需要以授權委託書形式,委託在大陸的親友或第三人,代為辦理以上事宜。再加上上述的第5、6點情況,有些受託親友就不願也不熟悉相關流程,而無力協辦售房委託的事宜!

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建議年長台商們可帶著台灣身份證及台胞證、大陸房產證、受託方台胞證影本,向台灣公證機關(法院或民間公證人)辦理授權委託書,明確委託的事項等,委託給專業第三人;再將台灣公證之正本快遞到大陸給受託人,同時將副本若干交海基會轉寄大陸省級公證協會。這樣委託人就不需要跑海基會、海協會等單位,即可委託在大陸的受託人,到大陸省級公證協會覆核領出公認證檔,用於大陸售房環節的事項辦理,而不至於錯失售房的時機,或遺漏稅費憑證而無法辦理匯出手續。

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根據國家稅務總局、國家外匯管理局的《關於服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題的公告》,規範了對外支付的管理,只要文件齊備、於法有據,完全可合法匯出售房款,若是要「到手價」的售房款「全款」匯出,那麼在交易條件上就要斡旋為「稅費各付」,將民間習慣的「買方承擔」稅費、倒推算為「含稅價」才行,否則售房購匯金額需扣減賣方名義的稅金。

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至於大陸銀行只是代外匯管理部門做審核及放行手續,具體的購匯匯出要求、須按各銀行的法規遵循作業來提供,且要留意自己的銀行帳戶是否因台胞證有效期過期而被凍結,如已接近台胞證有效期,還需先行更新台胞證以免影響後續的相關售房環節辦理;而售房款項如匯入台灣銀行帳戶,就有台灣銀行的匯入款通報與稅務風險,以上部分尚需台商們留意!

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作者梁祥賢,是凱博聯合會計師事務所上市項目總監

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