大陸土地買賣及廠房交易，你不可不知的五件事

撰文 / 凱博 林順興深圳區域總監

我是在2003年被當時任職的公司-正崴精密派駐至大陸工廠工作，記得當年來的時候剛好是SARS疫情期間，在疫情過後迎來的是一波波的台商投資熱潮。時空變換，今年我們面對的是新冠肺炎疫情，台商面臨著更艱困的挑戰，在留與不留間做抉擇。

其實早在兩三年前，已有許多台商，因為環保監管趨嚴，人工成本不斷升高，中美貿易戰以及二代無意接班等等因素，加上紅色供應鏈的崛起，競爭優勢不再。台商面臨這樣的衝擊，部分會選擇營運轉型，把現有的土地廠房進行處理後，在其他領域尋求新的發展商機；而無力承受的，則陸續退場撤離大陸或遷至東南亞地區。但由於大陸有很重的土地增值稅，在退場的過程中，基於稅負考量，通過股權轉讓的方式轉讓土地廠房，為當前常見的稅收籌劃方式。

我就個人過去幾年來在凱博協助客戶處理此類型的股權轉讓過程中所面臨到的狀況，整理了以下幾個注意重點，供台商朋友們參考：

一. 大陸土地買賣與廠房交易重點一：物業產權的歸屬及性質

由於早期來的台商對於大陸土地政策的不瞭解，尤其在台商的聚集地華南地區，很多台商持有的土地是與村委簽訂的集體土地使用權，在法律上是無法轉讓的。或是部分台商取得的國土證是屬於劃撥用地，根據《城市房地產管理法》及《中華人民共和國土地管理法》辦法，劃撥性質的用地是無法進行轉讓的，必須經相關主管單位批准後再補繳一筆出讓金後，變成出讓用地始可進行轉讓。所以建議在處理土地廠房前，應先釐清所持有的國土證是否屬於出讓用地。另無國土證的用地蓋成廠房後也無法辦理房產證，在產權價值上又大打折扣。不過上述在物業產權文件上有瑕疵的土地廠房，雖無法直接出售，但其仍有價值，可以透過股權交易方式進行移轉。

二. 大陸土地買賣與廠房交易重點二：資金安全

對於股權轉讓方而言，順利收到轉讓交易價款是整個交易最重要的一部分，進行銀行資金監管是對轉讓方最有保障的方式。但監管條件的設置，需要滿足買賣雙方，如何設置公允合理的監管條件也是必須注意的重點。避免受讓方利用監管條文的漏洞，造成資金無法解付，甚至監管資金又被退回到受讓方，造成出讓方人財兩失，是最需要避免的情況。

三. 大陸土地買賣與廠房交易重點三：帳務清理及稅務清稅

由於公司經過長期的累積經營，難免會產生一些無法清理的會計科目餘額以及關務或外匯核銷問題。如何在股權轉讓前，以合法合規的方式將現有帳務、關務、外匯核銷清理乾淨，順利將公司帳務乾淨的移交給受讓方，亦是受讓方考慮的重點。一般受讓方在股權協議簽訂後亦會委託專業機構進行盡職調查，保障其權益。

另外因股東主體已完全變更，就稅務局而言會認定是經營者異動，會在做股東訊息變更時，要求公司進行清稅(針對歷年來的稅務清繳進行清查)，如稅務局認為有逃稅或漏稅嫌疑時，會要求公司提供補充資料或進行補繳稅款。一般清稅的重點會著重在印花稅及房產稅，如有關聯企業交易，也存在被要求評估其合理性的風險。

四. 大陸土地買賣與廠房交易重點四：相關涉及稅負

股權轉讓行為，一般涉及所得稅、印花稅。依照《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》規定，非居民企業從境內取得的所得，應當按照10%繳納企業所得稅，因此境外企業以股權轉讓交易所產生的利得，應課徵10%的所得稅；個人股東股權轉讓則適用《個人所得稅法》的財產轉讓所得，需課徵20%的財產交易所得稅。

另外如果透過間接轉讓股權的方式進行股權轉讓，依照國家稅務總局2015年第7號《關於非居民企業間接轉讓財產企業所得稅若干問題的公告》，視同直接轉讓股權，也需課徵10%的所得稅。

在印花稅部分，按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》買賣雙方皆需課徵轉讓合同價金的萬分之五。

五. 大陸土地買賣與廠房交易重點五：銀行外匯

如果股權受讓方是內資企業(個人)，股權轉讓方式屬於外資轉內資型態，涉及到受讓方需將轉讓股款匯出境外，作業程序上需先將被轉讓公司的外匯業務登記憑證變更為內資企業後，再向稅務局申請《扣繳企業所得稅合同備案》及《服務貿易等項目對外支付備案》，銀行審核相關材料後才會將交易款項匯出。因涉及到大陸的外匯監管政策，匯出相對嚴格，加上又有資金監管問題，選擇有相關外匯經驗的銀行，往往會使交易資金匯出更為順利。

以上是我最近幾年在大陸執行台商土地廠房交易案件所遇到的情況整理。希望借由我的經驗，協助台商在處理大陸土地廠房事宜時，能夠充分考慮到大陸相關法令法規，同時透過前期交易的規劃以及後期交易的執行，避免吃虧，少走冤枉路。若有任何問題，也歡迎隨時聯絡凱博團隊。