台灣工業區更新立體化發展方案的應用


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撰文/凱博 張景翔協理

 

近年在台商回流及現有生產企業營運規模提升的情形下,造成台灣工業用地供給不足及取得成本逐年上升,加上新設產業園區的緩不濟急,生產企業如何解決工業用地的需求問題?

 

2018年3月27日行政院核定「都市型工業區更新立體化發展方案」,針對都市計畫報編工業區或科學園區,以容積獎勵的方式,解決生產企業工業用地需求的問題,俗稱「工業區立體化」。於2019年4月26日,行政院修正計畫並核定「工業區更新立體化發展方案」,將適用範圍擴大至非都市土地以及一般工業區,力促改善整體投資環境與經濟發展。


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生產企業於評估是否取得容積獎勵時,一般會考量以下的因素:


1.現有產能不足,短期難以取得其他合法工業用地。

2.取得其他工業用地的成本較高(含土地成本及衍生額外經營管理成本)。

3.因應經營需要,須將超過容積使用的違章設施合法化。

4.生產流程的優化與就近經營管理需求。

5.適逢新建或重建需要,於設計時一併爭取獎勵容積,增加投資效益。

6.雖然在一定期間限制轉讓,但長期而言,相較於未有容積獎勵的工業用地,存在較大的增值空間。


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有關工業區立體化的適用範圍與申請條件,初步可簡化以都市計畫以及非都市土地作為申辦條件判斷:


1.都市計畫範圍:

基準容積率於240%(含)以下者,非屬政府編定工業區或科學園區者,另須經地方政府公告之適用範圍。


2.非都市土地範圍:

經整體開發依計畫管制的工業區者為限(包括依獎勵投資條例、促進產業升級條例或產業創新條例報編之園區、科學園區及農業科技園區)


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取得容積獎勵的方式及額度如下(容積獎勵的額度及上限需視地方政府規定及所在工業區適用條件為準),最高可增加原基準容積的50%並以總容積率400%為上限:


1.新增投資方案:

新增投資金額(不含土地價款)超過每公頃4.5億元者,平均每公頃再增加投資1千萬元,得增加容積率1%。容積獎勵上限為15%。(註:面積可以小於1公頃,投資金額依公式比例換算。)

 

2.能源管理方案:

(1)取得「ISO 50001 能源管理系統」證書者,核給1%。

(2)設置太陽光電發電設備於廠房屋頂者,且水平投影面積佔屋頂可設置區域範圍50%以上者,核給2%。

(3)取得中央主管機關「建築整合型太陽光電發電設備」核定者,核給2%。

需注意的是,需先符合申請新增投資方案的容積獎勵的標準,才可申請能源管理方案的容積獎勵。

 

3.產業空間或回饋金方案:

若生產企業採用新增投資方案及能源管理方案後,仍有容積的需求,可以採用捐贈產業空間或繳納回饋金的方式取得容積額度,上限為各該工業區法定容積的30%。


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本文將以案例說明申請工業區立體化時須注意的事項:


案例:

A公司為增加既有的生產產能,購買工業用地並建設新廠房,考量到該筆工業用地現有容積率仍不足擴大生產產能所需,擬規劃申請「工業區立體化」方案。


相關條件如下:

地點:於新北市都市計畫乙種工業區,面積約1公頃,原容積率210%。


申請條件:一般工業區,基準容積率符合240%(含)以下,且經新北市政府公告之範圍。


土地概況:申請時為閒置空地,屬素地開發。


容積獎勵:申請新增投資15%+設置屋頂型太陽光電發電設備2%+捐贈托育中心約2%=共計約19%,將原容積210%提高至250%。


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凱博說明:


1.地方政府為積極推動經濟發展,屬地價高且發展腹地不足的縣市,包括新北市、基隆市、臺中市、新竹市等已公告有相關地方配套方案,原則上都市計畫範圍內工業區只要基準容積率在210%以下者均已納入可以申請範圍,因此相當具有投資彈性與效益。


2.素地開發須新建案件,對於新增投資獎勵容積相當具有優勢,除較容易滿足每公頃4.5億元(1公頃以下依面積比例折算)的申請門檻外,因建物投資金額高亦較容易取得較高的容積獎勵(重建亦同)。


3.除了上述工業區立體化所爭取的獎勵容積外,若屬都市計畫範圍,另可依循現行都市計畫容積移轉相關規定申請容積移轉,並以基準容積率50%為上限。依本案為例,除前述的工業區立體化所爭取的19%外,另可透過容積移轉機制併入30%容積率,最終申請容積率為:基準容積率210%*(1+容積獎勵19%)+容積移轉30%=280%。


4.另本政策雖訂有防炒作機制,但原則上只要依核定計畫完成使用(即取得建築使用執照及獎勵項目),除有5年「產權」限制外,並無限制空間的分戶租賃行為(惟仍須符合土地使用管制使用內容),因此招商分租亦為可循的一種選擇方案。


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雖然適用工業區立體化的效益巨大,但因投入的資金及人力成本較高,除了評估法令的適用及技術可行性外,還需評估整體的投入成本,與預計的效益比較後,決定合理之方案。

 

若有相關疑問,歡迎聯繫凱博聯合會計師事務所稅務規劃專業團隊。

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