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撰文 / 凱博杜茂弘會計師

凱博在協助客戶進行家族傳承規劃的豐富實務經驗中，觀察到家族傳承基本上不跳脫企業傳承及資產傳承的規劃，在資產傳承中，不動產、股權及遺贈稅等議題往往是客戶最關注的重點，尤其是台灣不動產稅制相當複雜，如何進行正確的不動產稅務規劃即為必要的課題。

不動產該如何傳承交接給子女？需考量之稅負為何？本期凱博觀點將為大家進行說明。

無論是父母留有房子，或是自己買房未來打算留給子女，不動產傳承方式不外乎買賣、贈與及繼承三種形式。

三種方式涉及的稅務不盡相同，茲進行比較如下：

稅種	買賣	贈與	繼承
土地增值稅	土地漲價總數額x稅率（20%/30%/40%）
契稅	房屋現值 x 6%
所得稅(房地合一稅)	房地合一稅率(15%~45%) or 財產交易所得
遺產稅			不動產之現值核課(10%~20%)
贈與稅		不動產現值核課(10%~20%)
印花稅	按契約金額1‰核課		不動產總值1‰核課

一般來說，家族傳承節稅規劃，常見利用增加免稅額、降低適用稅率，甚至壓低財產價值的方式進行。

接著，我們以案例來說明，個人使用不同方式進行不動產移轉稅負的差異：

案例一

陳先生有一間台北市舊公寓、建物面積99平方公尺（約30坪），土地持有面積為33平方公尺（約10坪），為2010年購入，土地前次移轉現值為25萬/平方公尺，現在土地公告現值為35萬/平方公尺，房屋評定現值為100萬元。陳先生除了此筆房產外，還留有老家土地公告現值500萬，打算未來養老之用。陳先生該用哪種方式將舊公寓移轉給子女?

一、「買賣」不動產稅負分析

稅種	稅額	計算說明
土地增值稅	36萬	(35萬33-25萬1.18(消費者物價指數33)20%
契稅	6萬	100萬*6%
所得稅	16萬	100萬41%40%(適用舊制, 假設所得率41%,陳先生稅率40%)
印花稅	2萬	(100萬+35萬33+500萬)0.1%
小計	60萬
剩餘財產遺產稅	–	小於免稅額
合計	60萬

註：透過買賣將不動產移轉給子女，需考量子女是否有足夠的資金

二、「贈與」不動產稅負分析

稅種	稅額	計算說明
土地增值稅	36萬	同上
契稅	6萬	同上
贈與稅(註1)	99萬	((100萬+35萬33)-220萬(註2)-36萬-6萬)10%
印花稅	2萬	同上
小計	143萬
剩餘財產遺產稅	–	小於免稅額
合計	143萬

註1：所繳契稅或土地增值稅屬於取得房地必要成本，可從贈與總額中扣除。

註2：以2021年度贈與稅免稅額。

三、「繼承」不動產稅負分析

稅種	稅額	計算說明
剩餘財產遺產稅	33萬	((100萬+35萬33+500萬)-1,200萬(註)-扣除額223萬)10%
印花稅	2萬	同上
合計	35萬

註：以2021年度遺產稅免稅額。

整體來看，繼承方式在稅負部分可能是較為有利的，雖有申報遺產稅的問題，但遺產總額當中有相當多的免徵項目可以扣除。但若陳先生是台北市大地主，除了此筆房產外，還留有數筆土地，那結論會有不一樣嗎?

案例二

承案例一，惟陳先生為台北市大地主，留有土地公告現值2億元，陳先生該用哪種方式將舊公寓移轉給子女?

稅種	買賣	贈與	繼承
土地增值稅	36萬	36萬	–
契稅	6萬	6萬	–
所得稅	16萬	–	–
贈與稅		99萬	–
印花稅	21萬	21萬	21萬
小計	79萬	162萬	21萬
剩餘財產遺產稅	2,965萬	2,965萬	3,216萬
合計	3,044萬	3,127萬	3,237萬

整體來看，即使用買賣的方式或贈與的方式須先繳納所得稅或贈與稅，但仍較繼承划算，這和案例一的結論是完全不同的。會產生差異的主因為遺產稅和贈與稅的免稅額及稅率級距不同所致，從實際稅額來看，遺產淨額要超過1億元，才會被課最高20%的遺產稅，而贈與淨額超過5,000萬即被課最高20%的贈與稅，故對於選擇繼承遺產或贈與形式，可由財產多寡連同稅賦計算考量，並盡量壓低有效稅率達到節稅的效果。